Pourquoi les résidences de tourisme sont-elles loin d'être un investissement de tout repos ?

  1. LA LOCALISATION
    Il y a eu certaines époques où les pouvoirs publics ont encouragé les investissements dans les résidences de tourisme en zones de revitalisation rurale.
    Pour pouvoir donner des loyers acceptables pour l’investisseur, les promoteurs subventionnaient l’exploitant les premières années d’exploitation. Naturellement, les subventions avaient une fin. Les investissements en ZRR ont très souvent mal tournés. Le remplissage des résidences n’a pas pu être assuré.
    Quand vous vous posez la question d’investir dans une résidence de tourisme, posez-vous la question du devenir de la résidence si l’exploitant est défaillant. La localisation est extrêmement importante.
  2. LE PRIX
    Nous avons vu des quantités de résidences qui ont été surpayées par l’investisseur. Le mécanisme des fonds de concours a parfois contribué à augmenter considérablement le prix. Le promoteur paye l’exploitant pour prendre l’exploitation de la résidence. Certains gestionnaires faisaient la chasse aux fonds de concours pour financer les premières années de leur exploitation. Les fonds de concours ont parfois été considérables. C’était une forme de cavalerie. Nous avons l’exemple de résidences à 50 mètres du port de Cannes et une autre juste derrière le vieux port de Marseille qui ont été vendues à des prix complètement hors marché (beaucoup plus d’un tiers voire 50% en plus dub prix normal de marché).
    Conséquences : l’équilibre d’exploitation de la résidence, malgré des emplacements remarquables ne pouvait pas assurer la rentabilité promise. La reprise des résidences par de nouveaux exploitants est compliquée car les investisseurs ne veulent pas admettre qu’ils ont surpayé le bien et admettre de nouveaux loyers correspondants au prix du marché. Ils ne veulent pas encaisser leur perte...

  3. L’EXPLOITATION
    Les comptes d’exploitation prévisionnels des résidences ont parfois été très optimistes. Nous avons l’exemple d’une grosse résidence à Chamrousse, 2 ans sans neige... Tout a volé en éclat. La montée en charge de l’exploitation est parfois plus lente que prévue. Ce phénomène est très dangereux car les sociétés sont généralement sous capitalisées et ont fait appel aux fonds de concours.
    La saisonnalité est un élément très difficile à gérer. Les grands groupes cherchent à diversifier leurs emplacements (mer/montagne) pour atténuer le risque et rééquilibrer le portefeuille.
    Il faut prendre conscience que les conditions d’exploitation d’une résidence de tourisme n’ont plus rien à voir avec ce que l’on pouvait encore trouver il y a une dizaine d’années.
  • Le remplissage se fait maintenant très largement par des tours operators ou des plateformes en ligne type Booking. Les commissions versées à ces organismes sont un élément extrêmement important de la baisse des marges : elles peuvent représenter de 18 à 25% du chiffre d’affaire.
  • La fiscalité a beaucoup évolué et le poids des taxes foncières est devenu très important. La taxe professionnelle porte maintenant sur le foncier. Il y a eu parfois un triplement de la fiscalité.
  • L’indexation des loyers a été un élément de déstabilisation : +28% en 10 ans.
  • Les plateformes et tours operators payent souvent à 90 jours voire beaucoup plus... Cela désorganise complètement la trésorerie. On considère souvent que lorsque le remplissage est assuré majoritairement par les tours operators ou les plateformes ... le risque de problème de trésorerie augmente considérablement.
  • Aujourd’hui, les normes imposées dans ce type d’établissement se durcissent (augmentation des coûts, travaux...) et les établissements vieillissent souvent assez mal... Si les travaux de rénovation ne sont pas faits, on est certain de l’obsolescence progressive de l’établissement.
  • La clientèle est moins captive qu’elle ne l’était. Les avions low cost ont entraînés une concurrence mondialisée.
  • Les exploitants n’ont donc souvent pas d’autre choix que de renégocier les baux. Lorsque la part du loyer dépasse certaines normes, la résidence n’est pas viable.
  • Le problème dans ce type de résidence est que les propriétaires sont dispersés et n’ont pas une vue homogène de la situation : ils ne comprennent pas ou ne veulent pas comprendre.
  • Il commence à exister des organismes qui prennent le statut d’administrateur de biens pour fédérer les propriétaires, les représenter aux assemblées générales, renégocier collectivement les loyers, décider les travaux, faire pression pour le recouvrement des loyers, organiser les reprises d’exploitation... Même s’ils ont un coût, ces organismes font œuvre utile. Le recours à ce type d’organisme pour fédérer les propriétaires apporte une sécurité à l’investisseur.

Vous le voyez, nous ne sommes pas des grands amateurs de résidences de tourisme. Un investissement dans ce type d’établissement peut éventuellement se comprendre si vous compter utiliser votre bien quelques semaines par an.

Objectivité - Sécurité - Crédibilité - Compétence

Objectivité - Sécurité - Crédibilité - Compétance

Patrimoine Courtage est un  Cabinet de  Conseil en Gestion de Patrimoine né de la restructuration du cabinet Patrimoine créé en 1987 par Jean-Marc DELCOURT (ancien directeur de Banque diplômé de Science-Po Grenoble). Depuis près de 30 ans, le cabinet a su se positionner comme un acteur de référence grâce à sa technicité, l’indépendance  de son conseil et à la pertinence de   ses solutions d’investissements.   Guilhem DARTIGUENAVE (diplômé de l'école de droit de la Sorbonne) , qui a rejoint l’équipe en 2014, reprend aujourd’hui le flambeau avec la volonté de poursuivre le développement du cabinet en conservant l’ADN qui en a fait son succès.
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