L'usufruit temporaire de biens immobiliers dans une structure IS (SCI ou entreprise)

 

La propriété d’un immeuble peut être démembrée : nue-propriété d’un côté, usufruit de l’autre. Lorsque l’usufruit est détenu par une société ou une SCI IS l’usufruit ne peut être que temporaire.

Je vous invite à réfléchir sur l’utilisation du démembrement temporaire de propriété d’immeubles dans les structures assujetties à l’IS (SCI ou sociétés commerciales) : l’usufruit temporaire étant mis ou restant dans la structure IS.

Pour comprendre la problématique, il est peut être utile de rappeler certaines règles :

  1. L’amortissement.
    Lorsqu’un immeuble est détenu en pleine propriété par une société IS, il s’amortit. Le revenu qui peut être tiré de la location est donc diminué des amortissements des intérêts d’emprunts ou autres charges. Pendant la période de détention de l’immeuble, la situation fiscale est donc favorable du fait des amortissements.
    Lors de la revente de l’immeuble, tous les amortissements qui ont été pratiqués sont considérés comme des plus-values et donc réintégrés dans les bénéfices de la structure IS l’année de la vente. La taxation pour l’essentiel, est de 33,1/3 %.
    Si on veut sortir la trésorerie provenant de la vente, il faudra distribuer des bénéfices... (à moins qu’il y ait des comptes courants d’associés à rembourser). Le coût fiscal de la vente est de toute façon extrêmement important. Il dépasse souvent 50% du prix de vente.
    Cette problématique a toujours existé. Les investisseurs et les chefs d’entreprise ont toujours été tiraillés entre les économies sur la fiscalité immédiate du revenu et le coût exorbitant de la sortie en cas de vente. Les paramètres de décision ont changé : la fiscalité des revenus fonciers a beaucoup évolué et s’est très fortement alourdie, d’autant que les prélèvements sociaux ont pris un poids démesuré dans le calcul de la rentabilité globale.
    Un usufruit temporaire dans une structure IS s’amortit en fonction de la durée de l’usufruit. 

  2. La vente de la société.
    D’autres paramètres sont pris en compte par l’investisseur ou le chef d’entreprise dans une société industrielle ou commerciale. Il est beaucoup plus difficile de revendre la société si l’immobilier est dans la structure : le prix dissuade de très nombreux repreneurs.
    Le chef d’entreprise peut souhaiter avoir des revenus complémentaires après la vente de sa société mais pas immédiatement à cause de la fiscalité.
    En cas de disparition de la société, si l’immobilier est dans la structure IS, il est pris dans la tournante. Il y a donc une moins bonne protection du patrimoine.

  3. Le financement de la nue-propriété par un prêt.
    Il faut se rappeler que lorsque l’on finance la nue-propriété (hors structure IS) par un prêt, les intérêts du prêt ne sont pas déductibles (sauf cas particulier de démembrement temporaire de logements sociaux).

  4. L’imposition de la vente de l’usufruit temporaire.
    Si un particulier (revenus fonciers) vend de l’usufruit temporaire, le produit de la vente est considéré comme du revenu foncier immédiat.
    A partir du moment où on a à intégrer ces données de base, on va pouvoir faire phosphorer son esprit en imaginant quelques situations :

a. Détention du bien immobilier en toute propriété directement ou à travers une SCI IR.
Le bien est détenu en direct ou à travers une SCI IR : il n’y a plus ou peu d’intérêts de prêt à déduire et le bien est loué à une entreprise (qu’elle soit ou non contrôlée par le propriétaire des murs). Dans cette situation, la fiscalité peut être considérable pour le propriétaire puisqu’il n’y a pas de possibilités d’amortissement et plus d’intérêts à déduire. Le résultat peut être taxé jusqu’à 60,5% (TMI de 45% et CSG de 15,5%).
Le propriétaire en direct ou la SCI peut décider de vendre en usufruit temporaire le bâtiment par exemple, 15 ans à la société qui l’occupe. Naturellement, il y a des règles à respecter scrupuleusement quant à l’évaluation de la valeur de l’usufruit (calcul économique). L’évaluation est fonction des flux futurs. L’usufruit temporaire d’un bien commercial (loyers plus élevés qu’un bien d’habitation) est important. La vente de l’usufruit sera considérée comme un revenu foncier l’année de la vente.
Pour donner un ordre de grandeur, un usufruit temporaire sur 15 ans peut parfois être évalué à 60 ou 70% de la valeur en toute propriété (chiffre indicatif pouvant varier selon les situations et les baux existants). Pour compenser ce problème, le vendeur peut faire des opérations de déficit foncier (les travaux doivent représenter la valeur de l’usufruit).
Si la société achète l’usufruit, elle va devoir le financer. La caution du chef d’entreprise et du nu-propriétaire sera une nécessité avec très probablement une garantie hypothécaire.
Pour la société, l’usufruit étant temporaire, il s’amortit en fonction de la durée de l’usufruit. Le coût du crédit sera très probablement très inférieur aux charges du loyer que la société avait antérieurement. Cela stabilise la pérennité de l’occupation. Celui qui a gardé la nue-propriété récupérera des loyers dans 15 ans : ce montage se voit souvent lorsque le bien appartient directement ou indirectement au chef d’entreprise mais il peut s’envisager même s’il n’y a pas de lien entre le propriétaire et le locataire. Le vendeur d’usufruit disposera d’une très grande masse de capitaux qu’il pourra investir pour développer son capital.
Pour compenser le revenu foncier immédiat généré par la vente de l’usufruit temporaire, on peut envisager d’acheter un immeuble ayant beaucoup de travaux de rénovation à réaliser. Il est nécessaire que les travaux soient réalisés la même année que la vente de l’usufruit pour être déductibles des revenus fonciers. L’immeuble acheté doit être conservé pendant 3 ans après la fin des travaux pour qu’il n’y ait pas de remise en cause de la déductibilité des travaux.
Le problème des immeubles en déficit foncier est la plus-value à la sortie. Le problème peut être contourné par une donation (lorsqu’un immeuble est donné, la plus-value n’est pas taxable). Il est important de lui donner une valeur de marché pour que le bénéficiaire de la donation puisse revendre le bien un jour, vous pouvez financer l’opération à crédit pour conserver des liquidités.
Le produit de la vente de l’usufruit entre dans le capital privé mais la nue-propriété du bien n’entre plus dans la base taxable ISF. Il y a des quantités de façon de faire fructifier le produit de la vente et de développer son patrimoine :

  • En montant des opérations avec fiscalité réduite :
  • EHPAD
  • Achat de nue-propriété avec démembrement temporaire
  • Assurance-vie avec montage
  • Investissements dans certains montages photovoltaïques
  • En investissant dans des opérations fiscalisées ayant une forte rentabilité (réméré et autres

b. Détention en toute propriété de l’immeuble par une société IS.

Examinons une autre situation. Le bien est en toute propriété dans une société IS, il sert à son exploitation. La société IS va vendre la nue-propriété avec démembrement temporaire de 15 ans. Elle en garde l’usufruit. Les règles de valorisation de l’usufruit et de la nue-propriété seront similaires à celle évoquée ci-dessus : schématiquement, l’usufruit économique peut peut-être être évalué 60 à 70% de la toute propriété (à discuter cas par cas). Le nu-propriétaire va donc avoir à payer la différence. Les intérêts de prêt pour acheter la nue-propriété ne sont pas déductibles (sauf si on met la nue-propriété dans une structure IS).
Solution 1 : Le chef d’entreprise possède des comptes courants dans la société industrielle ou commerciale vendeuse : Deux solutions peuvent être envisagées :

  • Une banque refinance le compte courant d’associé dans la structure IS ce qui permet de rembourser les comptes courants. Les intérêts du prêt dans la structure IS sont déductibles. Naturellement, il y aura des problèmes de garanties, pour le prêt destiné à rembourser les comptes courants, qui vont se poser (caution du chef d’entreprise avec éventuellement garantie hypothécaire sur la nue-propriété et hypothèque sur l’usufruit ou autre...)

Le chef d’entreprise rachète la nue-propriété avec l’argent qu’il a récupéré du refinancement des comptes courants. Dans la pratique, on a amélioré la trésorerie de la société du montant de la vente de la nue-propriété.

La vente de la nue-propriété va constituer une ressource pour la société. Pour compenser le coût du prêt concernant les comptes courants, Patrimoine Courtage peut proposer une série de montages pour placer la trésorerie longue d’entreprise :

  • Contrat de capitalisation multisupports / multigestionnaires dans une société IS : une rentabilité variable selon les supports.
  • Achat d’usufruit temporaire de SCPI : une rentabilité de plus de 8%.
  • Réméré : une rentabilité de près de 16%.
  • Investissement dans des montages de type photovoltaïque : une rentabilité de 7 à 8%.
  • On peut financer les opérations d’usufruit temporaire, de réméré... avec des avances sur contrats de capitalisation (environ 3,20 % de coût).
  • Si on n’utilise pas le crédit, il peut y avoir une compensation des comptes courants d’associés avec le prix de vente de la nue-propriété. On ne dégage pas de trésorerie. Il n’y a pas d’effet de levier.

Solution 2 : Il n’y a pas de compte courant. Il va falloir financer l’achat de la nue-propriété en cash par un effort de l’acheteur. On peut éventuellement faire acheter la nue-propriété par une SCI, IR ou IS. Si la société est à l’IS, et que l’on arrive à négocier un prêt, les intérêts peuvent être déduits (pas dans le cas contraire).

Si on a utilisé une structure sociale impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés, il est possible de démembrer les parts pour préparer les transmissions mais attention, la SCI doit avoir dans ses actifs autre chose que le bien démembré.

Dans ces montages, on a sorti à terme un bien immobilier d’une société à l’IS ce qui facilitera sa vente et mettra partiellement le bien à l’abri des mauvaises affaires de la société. On a créé une trésorerie pour l’entreprise et on a éventuellement permis au chef d’entreprise de sortir des comptes courants. La trésorerie dégagée par l’entreprise peut être fortement rentable. Naturellement tout cela n’est envisageable que si la société est saine. Globalement, le poids de la fiscalité et des coûts de transmission ont été considérablement allégés pour tout le monde.

Des montages dans le même esprit peuvent être faits avec des SELARL à l’IS.
Patrimoine Courtage peut vous aider à concevoir les schémas adaptés à votre situation et placer la trésorerie qui peut apparaitre tant dans le patrimoine de la société IS que du particulier.

Objectivité - Sécurité - Crédibilité - Compétence

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Patrimoine Courtage est un  Cabinet de  Conseil en Gestion de Patrimoine né de la restructuration du cabinet Patrimoine créé en 1987 par Jean-Marc DELCOURT (ancien directeur de Banque diplômé de Science-Po Grenoble). Depuis près de 30 ans, le cabinet a su se positionner comme un acteur de référence grâce à sa technicité, l’indépendance  de son conseil et à la pertinence de   ses solutions d’investissements.   Guilhem DARTIGUENAVE (diplômé de l'école de droit de la Sorbonne) , qui a rejoint l’équipe en 2014, reprend aujourd’hui le flambeau avec la volonté de poursuivre le développement du cabinet en conservant l’ADN qui en a fait son succès.
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