Exemple de montage

l'assurance-vie, un levier pour optimiser vos placements : l'avance
(mise à jour août 2016)

Un contrat d’assurance vie peut avoir une avance. Les conditions de l’avance varient avec chaque contrat mais les grandes lignes sont les suivantes :

  • L’avance peut représenter 60% maximum de la valeur du contrat,
  • l’avance est facturée à des taux variables, souvent TME+1% ou fonds euros +1%,
  • selon les contrats, la durée de l’avance est variable, elle est souvent de 6 ou9 ans,
  • le souscripteur du contrat n’a pas à justifier de l’objet de l’avance vis-à-vis de la compagnie.

Juridiquement l’avance peut s’assimiler à un prêt. Les intérêts de l’avance peuvent donc, sous certaines conditions, être déductibles de vos revenus fonciers. 

A titre d’illustration, nous vous proposons de réfléchir sur l’acquisition de 150 000 € de parts de SCPI de rendement financés par un apport de 60 000 € provenant d’une avance sur contrat d’Assurance-vie et par un prêt amortissable de 90 000 € sur 15 ans.

Bilan de départ :

Actif
Passif
Assurance-vie 
(multi support multi gestionnaire)
100 000 € Apport contrat Assurance-vie 100 000 €
SCPI de rendement 150 000 € Avance sur contrat d'Assurance-vie 60 000 €
    Prêt

90 000€

 TOTAL  250 000 € TOTAL 250 000 €
 

Bilan dans 20 ans : 

Actif
Passif
Assurance-vie
95 453 €

Apport initial
Assurance-vie

100 000 €
SCPI (base revalorisation 1,5 %) 188 025 €
Avance 0 €
    Prêt 0 €
    Effort trésorerie progressif 30 150€
    Bénéfice 153 328€
TOTAL 283 478 € TOTAL 283 478€

 

Commentaires :

  • La valorisation de l’Assurance-vie a été calculée sur la base de 5 % net. Naturellement cela  peut être discuté. Si vous êtes sur des fonds euros, le rendement sera beaucoup plus faible. Cela peut être beaucoup plus important avec certaines unités de compte.
  • La valorisation des SCPI a été faite sur la base de 1,5% par an… Par le passé la valorisation a été beaucoup plus forte, mais on ne peut que faire des hypothèses. Pour l'instant nous avons une stagnation temporaire des valorisations.
  • Si vous n’aviez pas utilisé l’Assurance-vie comme levier sur la base d’une valorisation de  5 % net, votre contrat vaudrait environ 265 000 € et vous auriez gagné 165 000 € en 20 ans. Dans notre étude votre gain total aurait été de 251 004 € et vous avez gagné par rapport à une solution statique  86 004 €.
  • L'avance sur contrat d'assurance-vie est considérée comme un prêt. Si vous avez pris certaines précautions, les intérêts de l'avance seront déductibles. Ils sont très inférieurs aux rendements des SCPI. Votre avance sera considérée par le banquier comme un apport. Cela facilitera l'obtention du prêt .Consultez la note détaillée sur les avances
  • Si vous avez besoin d'argent vous pouvez à tout moment rembourser l'avance et racheter le solde de votre contrat d'assurance-vie.
  • Les taux de prêt varient beaucoup. Il est nécessaire de réactualiser l'étude pour l'adapter à la situation au moment de la demande. L'étude a été faite sur un taux de prêt de 2,40% assurance comprise. Téléchargez le tableau de trésorerie

 

 
l'assurance-vie, un levier pour optimiser vos placements : le prêt à remboursement in fine
 


Patrimoine Courtage utilise beaucoup l'Assurance-vie dans des montages de financement en prêt à remboursement in fine .

Dans un prêt à Remboursement in Fine, l’investisseur ne paye que les intérêts et le capital est remboursé en une seule fois au terme, soit par le rachat d'un contrat d'Assurance-vie, soit par la vente du bien que le prêt a financé ou par tout autre moyen.

Remarques :

  • Même si les contrats d'Assurance-vie sont multi-supports, multi-gestionnaires, ils peuvent servir à garantir le remboursement du prêt au terme. Certains établissements bancaires n'acceptent en garantie que des contrats sécuritaires, d'autres laissent une grande liberté. 
  • Le prêt va servir à réaliser des investissements à base d'immobilier : immobilier en direct (Loueur en meublé, démembrement de propriétés, opération de déficit foncier, Malraux, Girardin) mais aussi SCPI. Vous pouvez profiter des taux de prêts encore très bas pour vous lancer dans des opérations.
    Le Crédit Foncier accepte des contrats multi supports avec un apport initial minimum de 20% et une alimentation progressive. Au terme si la capitalisation est insuffisante, il est possible de prvoir une période supplémentaire amortissable.


Exemple de montage avec des SCPI :

Vous ouvrez un contrat d'Assurance-vie d'une valeur de rachat de 100 000 €.
Ce contrat vous permet d’obtenir un prêt à remboursement in fine de 180 000 € à taux fixe sur 15 ans.
Les intérêts du prêt sont, vu les taux actuels, nettement inférieurs aux loyers distribués par les SCPI et vos parts de SCPI peuvent se valoriser.
Vous avez donc un effet de levier et une diversification de votre risque. La rentabilité moyenne de votre épargne augmente fortement : loyers SCPI sont d’environ 4,60 % et le taux de prêt fixe sur 15 ans 2,50% assurance comprise (attention les taux de prêt peuvent varier).

  • Si vous voulez augmenter le montant de votre prêt par des versements programmés sur votre assurance-vie c'est possible.
  • Sachez que pour pallier au risque d'insuffisance d'épargne sur le contrat d'assurance-vie au terme du prêt, certains établissements prévoient une période complémentaire de prêt amortissable pour solder l’éventuelle différence entre votre épargne et votre prêt (Crédit Foncier).
  • Si vous demandez à votre agence de Banque locale de vous faire ce montage, vous risquez d'avoir quelques problèmes : certaines ne voudrons avoir que des placements sécuritaires dans l'Assurance-vie, d'autres ne vous proposeront que des taux variables, les troisièmes exigeront des contrats d'Assurance-vie maison ou des SCPI  maison... Alors n'hésitez pas à nous consulter.


Bilan d'une opération d'achat de SCPI avec un prêt à remboursement in fine sur 15 ans : chiffres indicatifs.

Bilan de départ :

Actif Passif

Assurance-vie

100 000 €

Apport

100 000 €

SCPI de rendement

180 000 €

Prêt

180 000 €

TOTAL

280 000 €

TOTAL

280 000 €

Trésorerie pendant le prêt voisine de 0 en intégrant la fiscalité (elle devrait progresser).
Évaluation de la trésorerie cumulée sur 15 ans : 39 199 €.

Bilan à 15 ans :

Actif Passif

Assurance-vie
(base revalorisation 5 %)

207 900 €

Apport

100 000 €

SCPI
(base revalorisation 1,5 %)

225 630 €

Prêt

180 000 €

Trésorerie cumulée

39 199 €

Bénéfice

192 729 €

TOTAL

 472 729€

TOTAL

472 729 €

 

Tableau de trésorerie :

Téléchargez le tableau de trésorerie
Observations : Base : taux de prêt 2,50%, valorisation SCPI 1,5%, revalorisation loyers 1,5%.
Tranche marginale d'imposition 30% + 15,5% de CSG.
Si vous aviez gardé votre contrat d'assurance-vie sans l'utiliser dans des montages, la valorisation au terme aurait été de 200 000€ et vous auriez gagné 100 000€ en 15 ans (chiffre indicatif sur la base d'une valorisation de 5% net par an).

En utilisant votre contrat pour l'achat de SCPI en prêt à remboursement in fine vous avez presque doublé vos bénéfices (192 709€). Au terme vous pouvez revendre les SCPI, ou racheter votre contrat d'Assurance-vie. Vous avez diversifié vos risques.

Remarques sur les prêts à remboursement in fine:

Certains établissements bancaires se font de plus en plus tirer l'oreille pour financer en in fine lorsque l'adossement est sur des contrats multi-supports et majorent les taux de prêt de façon déraisonnable. C'est la raison pour laquelle Patrimoine Patrimoine Courtage a mis au point le montage de financement à base d'avance sur contrat d’Assurance-vie. Cette avance peut également servir à constituer un apport personnel pour un prêt amortissable sur 10, 15,  20 ou 25 ans.
Dans le financement de SCPI l'apport est souvent de 60 % si on se contente de prime unique mais l'apport peut descendre à 20 ou 25% si on alimente régulièrement le contrat d'assurance-vie. Sur la base d'un prêt sur 20 ans la trésorerie avant fiscalité est pratiquement équilibrée.
La fiscalité du prêt à remboursement in fine est plus favorable que celle d'un prêt classique même complété par le système des avances mais la différence de taux de prêts est un élément à prendre en considération.

 

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