Trésorerie de société IS

   La trésorerie stable d'une société  ou d'une personne morale à l'IS

 "Qui vous a dit que l'on ne pouvait pas rémunérer correctement la trésorerie d'une entreprise ? Sortez des sentiers battus pour placer votre trésorerie stable de votre entreprise ou de votre Société IS "

A lire: "Sortez des sentiers battus pour placer votre trésorerie stable de votre entreprise ou de votre Société IS "

 

Des contrats de capitalisation pour les sociétés IS

Contrairement aux idées reçues, il est possible de faire souscrire des contrats de capitalisation à une Société IS sous réserve que la trésorerie à placer soit stable.
Une compagnie d'assurance française propose le montage suivant pour les Sociétés IS de toute nature (pas seulement les structures patrimoniales)
L’investisseur va souscrire 2 contrats de capitalisation. Le premier contrat qui représente 20 % de l’investissement et peut être investi en unités de compte ou en fonds euros. Il n’y a pas de pénalité de remboursement ni sur les unités de compte ni sur les fonds euros quel que soit le moment du remboursement.

Le 2ème contrat représente 80 % de l’investissement. Il peut être investi en unités de compte ou en fonds euros mais tout retrait sur les fonds euros pendant les 5 premières années entraîne une pénalité de 4 %. Sur ce contrat, vous pouvez être investi en unités de compte sans pénalité. Là encore le contrat a plusieurs centaines de fonds à votre disposition.

Si vous êtes maître chez vous, vous pouvez éventuellement avoir une orientation agressive et diversifiée. Vous pourrez procéder à des arbitrage. Patrimoine Courtage peut vous aider à diversifier l’orientation de vos fonds en fonction de votre horizon prévisionnel de placement et de votre capacité à accepter le risque.
Pour les investisseurs qui souhaitent une orientation assez prudente nous proposons : Carmignac patrimoine, H2O Multibonds, Eurose, Arty (mais on peut être sur des fonds beaucoup plus agressifs).

Si vous ne souhaitez pas avoir de fonds euro dans votre contrat, il est possible de ne souscrire qu'un contrat.Vous pouvez alors utiliser la liste des préconisations de fonds proposée par Patrimoine Courtage : nos préconisations de fonds pour 2015
Pour plus de renseignement sur nos solution en contrat de capitalisation, consultez notre rubrique: "Nos solutions entreprise / Contrats de capitalisation".

 

Ce qu'il faut savoir concernant les souscriptions de contrats de Capitalisation par des société IS:

  • La souscription minimum est de 100 000 € (pouvant exceptionnellement être ramenée à 50 000 €).
  • Votre trésorerie est largement disponible : rachat partiel, rachat total, avances.
  • Les contrats de capitalisation peuvent être donnés en garantie pour des financements. Votre expert comptable appréciera la formule du contrat de capitalisation pour la simplicité de la comptabilisation et de la fiscalité. Toute entreprise en bonne santé devrait se constituer un magot sous forme de contrat de capitalisation pour faire face aux accidents de parcours et aux aléas de la vie de l’entreprise.


Six mois après l'ouverture du contrat de capitalisation vous pouvez demander
une avance qui peut représenter jusqu'à 60 % de la valeur de rachat du contrat : l'avance est faite sur 3 ans renouvelable 1 fois (6 ans). Le taux actuel de l'avance est de 4%. Avec cette avance vous pouvez réaliser les opérations suivantes...  

 

...Achat de SCPI de rendement dans le cadre de la structure IS

Nous vous proposons à titre d'illustration, des exemples d’utilisation de contrats de capitalisation pour financer des placements à l’intérieur des Sociétés IS ayant pour but de doper fortement le rendement de la trésorerie stable.
Six mois après l'ouverture du contrat de capitalisation vous demandez une avance de 60 % de la valeur de rachat du contrat. Avec cette avance, vous achetez de l’usufruit temporaire à 5 ans de parts de SCPI : la valeur d'achat est de 21 % des parts en toute propriété.
Pendant 5 ans vous recevez la totalité des loyers des parts, ensuite l'usufruit s'éteint. 
Pour plus d'information sur nos solution en usufruit temporaire de parts de SCPI de rendement, consultez notre rubrique: "Nos solutions entreprise / Usufruit de parts de SCPI".


A titre d’illustration indicative : 

Achat de 100 000 € d’usufruit à 5 ans de PFO2. Le loyer annuel de départ est d'environ 24 071 €. Si on escompte une progression des loyers de 1% par an le cumul du loyer sur 5 ans sera de 122 786 €.
En trésorerie vous allez récupérer chaque année environ 24 071 €. Sur le plan de la fiscalité vous provisionnez chaque année une dépréciation de parts de SCPI de 20 000 €.

Les études montrent que le taux de rendement interne (TRI) est de 8,34 % avant fiscalité (voir le tableau). Le TRI ressort à 9,58% à 10 ans. Vous avez financé ceci avec une avance dont le coût est de l'ordre de 3,8%.
Pour visualiser les tableaux : cliquer ici

L'opération peut également être financée directement en cash.

Résultat de l’opération (avance) : le taux de l’avance est très inférieur au rendement prévisionnel des SCPI.
Etude de Périal sur l'usufruit à 5 ans : cliquez ici
Etude de Périal sur l'usufruit à 10 ans : cliquez ici


Vous avez considérablement augmenté la rentabilité de votre trésorerie disponible, diversifié et sécurisé globalement vos placements. Dans certains cas on peut aussi utiliser de l’usufruit temporaire à dix ans. Naturellement vous pouvez acheter directement l'usufruit de SCPI sans passer par l'avance de contrat de capitalisation.



Liquidité de votre montage 

  • Le contrat de capitalisation est par définition rachetable à tout moment (même si on doit le concevoir comme un placement assez stable).
  • Vous pouvez avoir une avance de 60 % du montant de votre contrat à tout moment (dans notre exemple nous avons utilisé l'avance pour l'achat d'usufruit de SCPI mais elle peut très bien servir à faire face à une pointe de trésorerie négative exceptionnelle).
  • Si vous avez une avance : rien ne vous empêche de la rembourser en rachetant le contrat. Il reste 40 % du contrat en disponibilité.
  • Les loyers que vous encaissez par l'usufruit à 5 ans correspondent en gros à 25 % par an du placement... Vous récupérez assez rapidement de la trésorerie...
  • Patrimoine Courtage vous propose le contrat de capitalisation et l'usufruit temporaire de SCPI : nous consulter.
  • Vous pouvez faire la même opération avec de l'usufruit à 10 ans (TRI 9,5).

 

...Achat d'un bien en Réméré dans le cadre d'une structure IS

Le principe: un propriétaire possède un appartement ou une maison dont il ne souhaite pas se séparer définitivement mais a des difficultés financières temporaires qu’il ne peut pas régler avec les banques.

  • Il vend son bien en Réméré à un investisseur : (50 % à 80 % de la valeur d’expertise).
  • Il continue à occuper le bien moyennant une indemnité d’occupation (souvent environ 11 % annuel du prix de vente).                   
  • Au terme du Réméré (souvent 2 ans, maximum 5 ans) il récupère son bien.

Juridiquement la récupération du bien s’analyse comme une annulation de la vente (peu de frais). Et l’ensemble des frais a été mis contractuellement à la charge du vendeur.

Le risque pour l’investisseur : Le risque principal tient dans le fait que le vendeur initial ne soit  pas en mesure de racheter le bien au terme du Réméré. Il y a au départ une analyse de la situation du vendeur pour s’assurer qu’il y a une bonne probabilité de possibilité de rachat mais si cette situation devait se produire, on achète le bien avec une décote de 30 % à 50 % par rapport à la valeur d’expertise. L’occupant n’a qu’une convention d’occupation précaire.

Au terme, si l’occupant ne peut racheter, on vend l’immeuble. Le risque essentiel est donc un risque d’immobilisation supérieur au temps d’investissement initialement programmé. L’investisseur reste propriétaire du bien et peut le revendre au prix du marché.
L’indemnité d’occupation permet d’escompter une très bonne rentabilité à votre placement. Un compte séquestre notarié garantit les sommes qui pourraient être dues par le vendeur du Réméré pendant toute la durée du Réméré. Je vous invite à me demander des simulations.

Le risque pour le vendeur en Réméré : Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien au terme, la vente initiale s’est faite dans de mauvaises conditions pour lui, mais le Réméré permet généralement de sauver une situation difficile ou compromise.

Le financement : l’opération peut se faire au comptant. Sur le plan théorique, elle devrait pouvoir se faire à crédit mais comme on a souvent quelques difficultés à obtenir le financement des banques qui ne sont pas habituées à ce type de produit. Vous pouvez demander une avance sur vos contrats d'assurance vie privés ou contrats de capitalisation souscrits dans le cadre de votre structure IS. L'avance (environ  3,80% par an) coûte beaucoup moins cher que le rendement du Réméré (environ 37 % sur 2 ans) ou que le rendement de l'usufruit de SCPI (TRI 9 à 10). Il y a donc un magnifique effet de levier assez peu risqué.

Naturellement l'investissement en usufruit de parts de SCPI ou en Réméré peut se faire en cash sans recourir à l'avance sur le contrat de capitalisation.

Qui peut investir en Réméré:

  • L’investisseur peut être une personne privée (fiscalité revenu foncier), une SCI ou une Société à l’IS.
  • Patrimoine recherche l’investisseur et le vendeur. 

Cliquer ici pour visualiser la note sur les avance
Cliquer ici pour visualiser un exemple de Réméré

 

 Obligation Norvaday (sept 2016)

 L’obligation PME Norvaday est remboursable mensuellement en capital et intérêt sur 60 mois.
L’investissement nous est proposé par Vatel qui a une grande expérience dans l’analyse de PME.
Norvaday propose des solutions innovantes à base de leds. Sa technologie est reconnue par des noms prestigieux : Ikea, Michelin, EDF, Renault…. La société a une croissance du CA importante qu’il faut financer.
Le rendement de l’obligation est de 7,7% mais il faut déduire du rendement nos honoraires de recherche (variable en fonction de la souscription).

 Ce produit s’adapte à la trésorerie longue d’entreprise et aux personnes physiques à la recherche d’un revenu régulier.
Fermeture de la souscription le 4 octobre 2016.

 

 

 

 

 

 

 

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