Investissement en PLS

 Investir en fiscalité  PLS

Pourquoi ne pas investir dans des programmes immobiliers relevant de la fiscalité PLS ?

Où est l’heureux temps où nous pouvions proposer des programmes bénéficiant de la double fiscalité Scellier et PLS et où globalement mes avantages fiscaux pour nos clients avoisinaient 57% de leur investissement.
Le cumul de fiscalité Duflot et PLS n’est pas possible.


Aujourd'hui vous pouvez investir en fiscalité Pinel avec une économie d’impôt 18% de votre investissement étalé sur 9 ans avec des plafonds d’investissement et des contraintes de loyer. Le Pinel entre dans le plafond des niches fiscales. Beaucoup d’investisseurs devront y renoncer à cause de cela. Mais il y a quelques programmes où vous pouvez investir en PLS (prêt locatif social). Cela mérite d’être étudié.

1°- Vous achetez votre appartement avec un taux réduit à 5,5% au lieu de 20%. Vous faites donc une économie de TVA de 14,5% de votre investissement sans plafond et sans attendre.

2°- Vous êtes exonérés de taxe foncière pendant toute la durée du prêt : sur 20 ans cela peut peut-être représenter 10 à 15% ou plus de votre investissement si vous avez fait un prêt PLS sur 20 ans.
Vous avez l’obligation de financer en prêt PLS au moins 51% de votre investissement (minimum 15 ans). Le taux actuel est de 2,66%(indexation livret A). Schématiquement vous gagnez 1% au niveau de votre financement. Sur le plan théorique vous pouvez financer à 100% mais s’il y a un peu d’apport ce n’est pas plus mal. Il est possible que la banque veuille vous financer une partie de votre investissement en prêt classique.

Certains programmes ont une rentabilité annoncée dépassant  4,5%..

Votre locataire sera bénéficiaire de l’APL.

Votre investissement n’entre pas dans le plafond des niches fiscales : rien ne vous empêche d’acheter 5 appartements la même année si vous en avez les capacités. Mais les programmes PLS sont peu nombreux.
Nous avons actuellement des programmes à Toulouse, Montpellier, Martigues, et la Seyne sur mer (consultez nos programmes disponibles)
L
e tableau en annexe montre la trésorerie d'une opération sur la Seyne avec une tranche marginale d’imposition de 30% pour un investissement de 177 000 € .

 

Les contraintes du PLS?

Ne croyez pas que parce qu’il y a le mot social, votre investissement sera de moins bonne qualité. Vous l’avez acheté avec une économie de TVA de 14,5% : cela diminue le risque de perte en capital et vous allez conserver ce bien longtemps. Il semble en plus que les promoteurs aient fait des efforts sur le prix.
L’exonération de taxe foncière est fonction de la durée du prêt PLS et vous avez une obligation de louer qui est fonction de la durée de prêt initiale (si vous revendez avant la fin du prêt, l’acheteur garde l’obligation de louer). A la fin de l’obligation de location, vos loyers deviennent libres. Maintenant où l’exonération de plus values est acquise au bout de 22 ans, un prêt long (20 ans) me semble opportun.
Vous trouverez en annexe une illustration sur un appartement T3 de 68,80m² + terrasse 8,72m² + parking sous sol qui est vendu 173 000€. La Rentabilité locative est 4,57%.

Avec un apport de 27 000€, un prêt PLS de 150 000€ sur 20 ans et une tranche marginale d’imposition de 30%, votre opération vous sera revenue en 20 ans à  environ 85 322 €. Votre effort de trésorerie après impôt est de l’ordre de  356 € par mois. Il serait tout de même étonnant que, compte tenu de l’inflation éventuelle, votre appartement ne se valorise pas. N’oubliez pas que vous avez gagné au départ environ 14,5% du prix grâce à la TVA réduite. 

Dans notre exemple, nous avons fait un apport personnel de 27 000 € provenant d’une avance sur  un contrat d’Assurance-vie existant de 50 000 €. Les intérêts de l’avance sont déductible des revenus fonciers au moment du remboursement. Naturellement il est possible de faire un apport sans recourir à l’avance sur contrat.
Cliquez sur le lien: Exemple d'investissement en PLS

NB : Cette simulation fait apparaître un bénéfice considérable. Naturellement les hypothèses sur lesquelles elle se fonde peuvent être discutées.
En tout état de cause le bénéfice de tels opérations apparaît comme acquis au regard des conditions d’acquisition du bien (réduction de TVA de 14,5%), de l’exonération de taxe foncière, et de la rentabilité intrinsèque du bien.

 

Quelques exemples de prix :

Le clos Bolmon Chateauneuf les Martigues :

  • T3 de 52,48m² + terrasse 7,49 + 2 parkings extérieurs 139 000€. Loyer 523. Rentabilité immobilière 4,52%.
  • T3 de 68,80 m² + terrasse 8,72 + parking sous-sol 173 000€. Loyer 659€, rentabilité immobilière 4,57%.

Autres programmes :
Consultez notre rubrique: Investissements Atypiques / PLS


Cette liste n’est pas exhaustive. Consultez notre rubrique 'Immobilier direct/PLS" ou contactez nous pour obtenir plus d'informations sur nos programmes et étude personnalisée (04.94.03.04.40 ou Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.).

 

 

 

 

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