Investissements en colocation

Pourquoi investir dans des appartements loués en colocation?

Principe de l’investissement:

Ce type d’investissements, qui bénéficie de la fiscalité de la location meublée, offre une réelle alternative aux EHPAD et permet de bénéficier de meilleurs rendements, même s’il n’offre pas les mêmes avantages que l’EHPAD sur le plan locatif (baux commerciaux longs dans lesquels il est prévu que l’exploitant prenne à sa charge tous les travaux d’entretien, de réparation et de remises aux normes, et la planification du renouvellement du mobilier).
Toutefois, le taux de vacance constaté par nos partenaires reste très faible et les dépenses d’entretien et réparation sont en grande partie couvertes par les retenues qui sont faites sur les cautions.
Ce type d’investissement permet donc d’investir sur des biens qui se rapprochent de l’immobilier traditionnel tout en bénéficiant de rentabilités supérieures à celles de l’immobilier d’habitation nue et de la fiscalité du LMNP qui augmente votre rentabilité nette.
Le fait de louer en colocation permet également de mutualiser les risques: votre bien est loué à plusieurs locataires qui disposent chacun d’un bail non solidaire en meublé de 12 mois.
Ces locataires disposent par ailleurs généralement de cautions solvables: les parents.
Enfin, sur ce type d’investissement, le bien est géré par nos partenaires qui assurent la mise en location, la gestion locative, et la recherche de nouveaux locataires en cas de départ: vous n’avez donc aucun souci de gestion.

 Dans le cadre de cet investissement, notre partenaire vous proposera d’acquérir un bien et de faire réaliser des travaux pour le rendre adapté à la location en colocation: les appartements sont restructurés pour créer une salle de bain par chambre et des espaces de vie commune adaptés.
Avant l’acquisition, notre partenaire fait établir par ses artisans des devis fermes et définitifs qui permettent de connaître précisément le budget global du projet.
Notre partenaire se charge également de meubler l’appartement avant de le mettre en location via son réseau d’agences dédiées.
Au titre de la gestion, il vous facturera 10% TTC du montant des loyers hors charges encaissés (ce qui est la norme).

 

 Rappel sur la fiscalité du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP):

Ce type d’investissements permet de bénéficier de la fiscalité particulièrement avantageuse du LMNP: le régime des BIC- IR. Celle-ci vous permet d’amortir les biens meubles et immeubles pour déterminer votre résultat fiscal. En pratique, vous allez enregistrer chaque année une dépréciation comptable  (schématiquement, 3% par an de votre investissement pendant 30 ans) qui réduira votre résultat taxable en BIC, mais qui ne correspond pas pour vous à une charge financière.
Vous déduirez des loyers perçus les quelques charges liées à ce type d’investissement : principalement la taxe foncière, les frais de comptabilité (vous avez une comptabilité à tenir) et les frais d’adhésion au centre de gestion agréé que vous récupérerez au 2/3 sous forme de crédit d’impôt.
Vous déduirez également la première année les frais dits « d’établissement » (frais de montage et de commercialisation) sauf si nous décidons de les intégrer au prix d’acquisition et de les amortir (ce que nous conseillons).
Enfin, dans le cadre d’un financement à crédit, vous pourrez également déduire les intérêts d’emprunt et créer un déficit reportable lié aux amortissements excédentaires.
Concrètement, vous allez bénéficier d’un revenu non fiscalisé pendant près de 30 ans.

 Ce régime présente également l’avantage de permettre de bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers en cas de revente. Vous bénéficierez donc des abattements pour durée de détention et vous ne « refiscalisez pas » les amortissements pratiqués durant la période de location.


Exemple d’investissement:

Achat d’un appartement de type 4 de 96m² situé rue des Stations à Lille pour un montant global travaux inclus de 342 686 € et 18 560 € de frais de notaire (voir le détail dans la fiche jointe). Suite aux travaux, notre partenaire a prévu de créer 4 chambres avec salle de bain qui seront chacune louée 540 € hors charges par mois (prévision). Sur cette base, vous disposerez donc d’un loyer brut de 25  920 € par an (rentabilité: 7,56% hors frais de notaire). Si l’on tient compte des charges évoquées ci-dessous, vous bénéficierez d’un loyer net de charges de l’ordre de     20 091 € par an soit 5,86 % de rentabilité nette avant impôt (qui sera très faible ou nul).
Estimation des charges :

  • Taxe foncière et charges de copropriété : 2 500 €
  • Mandat de gestion (10% TTC): 2 592 €
  • Frais de comptabilité : 450 € (remboursés au 2/3 par un crédit d’impôt)
  • Adhésion au centre de gestion agréé : 250 € (remboursée au 2/3 par un crédit d’impôt)
  • Assurance propriétaire non occupant: 500 € (indicatif)

Total des charges effectives: 5 829 €

 Exemple de financement: Sur la base d’un prix de 361 246 € frais de notaire inclus et de 1740 € de frais de garantie, vous pouvez envisager d’apporter 34 986 € qui seront complétés par un prêt amortissable de 328 000 sur 15 ou 20 ans :

  • Sur 15 ans: à un taux de l’ordre de 1,6% et 0,3% d’assurance, ce prêt représenterait une échéance de l’ordre de 2 133 € par mois pour un loyer net de charges de 1 674 €. L’effort d’épargne lié à l’emprunt serait donc de l’ordre de 459 € par mois (hors vacances et charges exceptionnelles).
  • Sur 20 ans : à un taux de l’ordre de 1,8% et 0,3% d’assurance, ce prêt représenterait une échéance de l’ordre de 1 711 € par mois pour un loyer net de charges de 1 674 €. L’effort d’épargne lié à l’emprunt serait donc de l’ordre de 37 € par mois (hors vacances et charges exceptionnelles).

Si ce type de solutions vous intéresse nous pourrons rechercher pour vous des investissements sur Lille, Toulouse, Cergy/Créteil, Reims et Nancy.
Nous pourrons solliciter notre partenaire sur des montants plus ou moins importants que l’exemple présenté ci-dessus, sachant qu’il sera selon nous difficile de proposer des biens pour un budget inférieur à 250 000 €.
En tout état de cause, compte tenu de la rentabilité et de la fiscalité attachée à ce type d’investissements, l’effort d’épargne restera modéré même sur des montants relativement importants.

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