Location meublée: EHPAD et résidences service

 Investissement en location meublée

 

 Pourquoi investir en LMNP ou en LMP?

  •  Vous bénéficiez de revenus peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années:

    Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP): vous serez imposé dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).  Ce régime offre un réel avantage: il permet d'amortir le bien. L’amortissement vous permet chaque année de déduire des revenus de la location un pourcentage du montant HT de votre investissement. Les intérêts de prêts viennent aussi en déduction.
    Concrètement le mécanisme de l’amortissement va vous permettre d’avoir un faible revenu fiscal à déclarer pendant 25 à 30 ans si vous n’avez pas de prêt et d’avoir un revenu défiscalisé de nombreuses années après la fin de votre prêt si vous en avez.
    Si vous achetez un appartement neuf, vos loyers seront assujettis à la TVA à taux réduit mais vous vous ferez rembourser la TVA sur le prix d’achat (20% de votre investissement).
    De plus ce dispositif n'est pas pris en compte dans le cadre du plafonnement global des niches fiscales. 

Statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP): Quelques personnes peuvent prétendre au statut de loueur en meublé professionnel. Ce statut peut être intéressant. Il faut que vos loyers soient supérieurs à 23 000€ par an et que les recettes de locations meublées soient supérieures aux autres revenus professionnels ou de retraite.
Le mécanisme de l’amortissement, la comptabilisation immédiate des frais d’achat et de commercialisation, la déduction des intérêts peuvent créer un déficit imputable sur le revenu gloabal. A la revente, les plus-values ne sont pas taxables au bout de 5 ans (comme on a amorti complètement le bien les plus-values peuvent être très importantes). Mais très peu de personnes sont concernées par ce statut qui n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales.
Faites toutefois très attention aux problématiques liées au calcul des cotisation RSI en cas de revente...

  •  Vous bénéficiez de revenus réguliers sans aucun soucis de gestion:
    Sécurité et régularité des loyers sont les ingrédients indispensables de votre investissement en résidences gérées. Le bien sera meublé et confié à un gestionnaire qui va assurer l’exploitation de la résidence. Vous signerez avec ce gestionnaire un bail commercial généralement de 9 ans ou plus mais ce bail est renouvelable. Votre bien va donc être exploité pendant très longtemps par le gestionnaire.
    L’exploitation de votre bien est collective. Vous ne pouvez pas en récupérer la gestion. Votre loyer est indexé. Les modalités d’indexation sont importantes à examiner. Elles varient fortement d’un exploitant à l’autre. C’est ce qui préserve votre pouvoir d’achat sur le long terme.

  •  Vous investissez dans des secteurs à fort potentiel locatif
    - Ehpad (établissement pour personnes âgées dépendantes): ces résidences sont toujours pleines et les autorisations de créations se font de plus en plus rares. Cliquer ici ehpad
    - Résidences étudiantes : 2/3 des demandes sont non satisfaites chaque année
    - Résidences de tourisme : la France est le premier pays touristique au monde.
    - Résidences d'affaire : la France est le 2ème pays de congrès au monde.

Pour les résidences étudiantes, les résidences de tourisme et les résidences affaires, l’emplacement est primordial. Cela l’est moins pour les Ehpad.

 

Quelques précautions à prendre pour votre investissement

 1°- Vous devez faire très attention à la qualité du gestionnaire et à sa réputation: l’essentiel des problèmes que vous pouvez rencontrer provient d’un défaut du gestionnaire. Si vous avez payé votre bien à un juste prix et qu’il est bien situé, le défaut d’un gestionnaire ne sera peut être pas dramatique car la gestion de la résidence pourra être reprise. Les défauts de gestionnaires sont assez fréquents dans les résidences de tourisme. Pour les amateurs de ski, nous concevons volontiers un investissement dans une résidence de tourisme lorsque vous comptez l’utiliser quelques semaines par an mais il faut être sélectif sur l’emplacement.

2°- Vous devez être exigent sur les emplacements: pour les résidences étudiantes, les résidences de tourisme et les résidences affaires, l’emplacement est primordial, cantonnez-vous au centre des grandes villes. Cela l'est moins pour les Ehpad

3°- Le prix des chambres en Ephad: Les chambres des Ehpad peuvent paraitre très chères. C’est souvent justifié car les parties communes d’un établissement de cette nature sont considérables et il y a beaucoup d’équipements. Il y a pourtant des groupes qui cherchent à faire de la marge sur le prix d’achat. Cela va se ressentir dans la rentabilité qui vous sera proposée.

En LMNP d’une manière générale, Patrimoine Courtage privilégie les Ehpad et apprécie beaucoup celles de Nobleage. Sachez que ce type d’investissement est un investissement sur le long terme. Il est fait pour vous procurer du revenu pour votre retraite.

 

Achat neuf ou sur le marché secondaire?

Programmes neufs :

  • EHPAD: Nous avons actuellement des chambre Ehpad exploitées par le Noble Age avec une rentabilité 4,60% HT sur HT, ce qui est bon pour une Ehpad : (il faudra au moment de votre décision d'achat vous assurer des disponibilités. La lecture des informations sur ce programme vous donne un aperçu de la philosophie des programmes Nobleage).
    Nous avons également un programme neuf près de Bordeaux avec Noble Age qui offre une rentabilité de 4,90%.
    Nous avons grande quantité de programmes neufs tant en résidences étudiantes, qu’en résidences services ou en résidences de tourisme
    Consultez notre sélection de programmes.

  • Résidence Séniors: Dans une Résidence Sénior, il est très important de privilégier l'emplacement et la société de gestion. Dans cette esprit privilégiez les centre ville.
    Consultez notre sélection de programmes

Marché secondaire :

Certains vont préférer acheter sur le second marché. Pourquoi pas, on n’a pas a attendre la fin de la construction pour toucher les revenus. Nous collaborons avec le Revenu Pierre qui est un acteur important du marché secondaire.
Lorsque l’on achète sur le marché secondaire, les critères d’investissement sont les mêmes que pour le neuf : emplacement, gestionnaire mais il faut aussi s’assurer de l’état de l’immeuble et de sa situation par rapport aux normes nouvelles…

Peut-on acheter de l'immobilier géré sur le marché secondaire ? voir la note

Pour avoir une liste des disponibilités de revenu Pierre sur le marché secondaire : nous contacter au 04 94 03 04 40 ou en remplissant le formulaire de contact.

 

Opportunité d’investissement dans une Résidence de tourisme à Cannes : cliquez ici

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