Peut-on encore investir en Immobilier?

Il n'y a pas un marché immobilier mais une grande variété de marchés, et les risques que vous prenez ne sont pas du tout de même nature selon votre investissement.

 

Immobilier d'habitation


L'immobilier d'habitation a eu une valorisation très importante ces 10 ou 20 dernières années mais l'évolution des prix et de la rentabilité locative n'est pas du tout la même selon l'emplacement et la nature du bien.


Immobilier d'habitation Parisien  

Cela fait très longtemps que nous déconseillons d'investir dans Paris intra muros car nous trouvons les prix déraisonnables et la rentabilité locative trop faible.
Pour l'instant nous avons eu eu tort : la valorisation des biens a été importante. Notre discours ne tient naturellement pas si vous voulez en faire un usage personnel.  Pour l'instant les prix de l'immobilier parisiens résistent. 

 Il y a toutefois à notre sens quelques façons d'investir à Paris qui peuvent se révéler intéressantes et peu risquées.

  •  Achat de SCPI Pierre 48 :

Objectif : La SCPI achète des immeubles encore soumis à la loi de 48 avec une très forte décote et  les fait sortir de cette loi pour les revendre.

Pourquoi cette SCPI : les locataires en loi 48 bénéficient sous certaines conditions de loyers stables depuis de très nombreuses années et d'un droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée. Ces contraintes imposées au propriétaire bailleur font fortement baisser la valeur à l’achat de l’immeuble.
Il existe cependant dans la loi des moyens de faire sortir ces immeubles de la loi 48. Moyens qui peuvent être efficacement mis en œuvre par des professionnels de l‘immobilier.
Cette SCPI ne distribue pas de dividendes (ou peu). Par contre le potentiel de plus-value est important. La valeur des parts a été multipliée par environs 4,60% en 17 ans.

  • Fonds de marchand de biens Paris Immo :

Objectif : Le fonds achète des immeubles en bloc à des institutionnels avec une forte décote et les revend à la découpe.

Pourquoi ce fonds : Les institutionnels ont un besoin urgent de faire des arbitrages et de matérialiser des plus-values latentes. Mais, ils ne veulent pas avoir la charge du contact avec les locataires et  ont besoin de cash immédiat ou à date précise.
Le marché des ventes en bloc d’immeuble d’institutionnel est un marché très fermé. Il y a très peu d’intervenants.  De plus, il n’y a pas de réserves foncières constructibles à Paris.
Le mécanisme peut se révéler être un très bel amortisseur en cas de retournement de marché.

 

Immobilier d'habitation  en métropole hors Paris 

Dans l'ensemble les prix résistent. Les variations de prix sont finalement assez limitées, mais cela peut dépendre des régions et des emplacements.
Lorsque vous envisagez d'acheter, posez-vous la question de l'évolution prévisible de la population dans la zone où vous envisagez d'investir. Si la population est en déclin, il y a danger. Si les usines ou les Sociétés ferment ou sont en mauvaise santé, il y a danger ; et s'il y a une mono activité c’est la même chose.

Jusque récemment, on voyait écrit partout qu'il manquait 400 000 logements neufs par an. Nous remarquions alors que la population n'augmentait que de 300 000 personnes par an et qu'un logement peut servir à plusieurs personnes... Nous sommes donc assez dubitatif sur la réalité des besoins au moins dans certaines zones. Il y a lieu de faire très attention à la démographie de la zone dans laquelle vous investissez. Y-a-t'il autant de besoin (solvables) insatisfaits ?

 

Immobilier d'habitation  Outre Mer :

Nous ne parlerons que de la Réunion parce que c'est ce que nous connaissons le mieux.
Oui les prix à la Réunion ont considérablement baissé dans le neuf comme dans l'ancien.

Pourquoi : Les prix, sous prétexte d'insularité et d'avantages fiscaux, étaient probablement surfaits et on a construit, pour satisfaire les investisseurs métropolitains, beaucoup de logements dont la taille ne correspond pas au marché de la revente (appartements trop petits pour une personne qui veut accéder à la propriété). Il y a eu de ce fait un arrêt assez brutal de la construction et des ventes pendant quelques années qui ont permis de réguler le marché.

 Notre point de vue : La demande locative y est très importante (croissance très importante de la population) et le foncier est rare.
Indépendamment de l'avantage fiscal (Pinel outre mer économie), c'est un marché sur lequel on peut se pencher mais compte tenu du fait que le Pinel Outre mer entre dans le plafond des niches fiscales.... les investisseurs seront peu nombreux.
Dans l'immobilier d'habitation il faut distinguer les programmes neufs et l'ancien : ce n'est pas du tout la même problématique.
Nous pensons que si l'inflation est actuellement faible, elle risque de repartir  dans les prochaines années.

 

Les investissements en Pinel

Les incitations fiscales actuelles (Pinel) n'ont rien de particulièrement attrayantes. Elles vous permettent d’obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre jusqu'à 21% de votre investissement étalée sur 12 ans. L’ investissement étant plafonné à 300 000€ par logement. Ceci ne représente même pas la TVA que vous avez payée au départ, et votre économie d'impôt rentre dans le plafond des niches fiscales...
Patrimoine Courtage peut naturellement vous proposer de très nombreux programmes mais nous vous invitions plutôt à regarder les investissements en PLS ou les investissement dans les résidences séniors.

Ces résidences sont généralement près d'un centre ville dans un environnement agréable et il y a une très grande stabilité des locataires (peu de loyers impayés).

 

Patrimoine Courtage privilégie les investissements de niche qui limitent considérablement le risque de se tromper

 
Investissement en PLS

Pourquoi n'envisagez-vous pas d'investir en PLS ? (Nous vous invitons à vous reporter à la rubrique PLS sur ce site).
Quelques avantages du PLS :

  • Vous bénéficiez d'une réduction de TVA immédiate à l'achat qui avoisine 14,5% de votre investissement,
  • Vous êtes exonéré de taxe foncière pendant toute la durée du prêt (minimum 15 ans).
  • Vous bénéficiez d’un prêt dont le taux est indexé sur le livret A.  Actuellement le taux de prêt est de 2,66%
  • Votre investissement n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales : Un contribuable ayant de fort revenu va pouvoir investir sur plusieurs appartements la même année. J'ai des programmes dont la rentabilité locative dépasse 4,5%. C'est à regarder de près.

Il existe quelques programmes PLS destinés à la location. Ces programmes ont une vocation sociale mais la qualité de la construction et la population qui peut accéder à ces logements n'est pas très différents de celle du logement moyen.
Vous achetez votre appartement avec une TVA à 5,5%. Vous concentrez donc votre économie (20%-5,5% = 14,5% au départ). 

Informations complémentaires :
Cliquez ici pour avoir une note d'information détaillée 
Cliquez ici pour visualiser le tableau de trésorerie pour un investissement à la Seyne sur mer

 

Achat d'appartement en nue propriété avec démembrement temporaire 

Voilà des années que nous commercialisions les programmes de PERL, I-Plus et d'autre en démembrement temporaire de propriété.

Pourquoi investir en démembrement de propriété ?
Vous vous posez la question de savoir si l'immobilier n'est pas trop cher… ?
Vous pouvez alors acheter un appartement neuf et bien placé pour 60% de sa valeur en toute propriété. Même si le démembrement est de 15 ans (vous n’avez pas la jouissance du bien) vous êtes à peu près certain, quelle que soit l'évolution du marché immobilier, de ne pas avoir vu votre patrimoine s'éroder. C'est donc un moyen extrêmement sûr de protéger votre patrimoine.

Quelles sont les opportunités d’investissement ?
Aujourd’hui, même les communes de très bon standing : région parisienne, Côte d'Azur, etc… doivent respecter des règles concernant les pourcentages de logements sociaux (20%).
Hors, la création de logements sociaux de base est quasi impossible dans ces communes à cause de la rareté des terrains et du prix du foncier. De plus ces communes n'ont aucune envie de modifier la structure de leur population.

Pour ces communes, le fait que l'usufruitier temporaire d’immeuble soit un organisme à vocation sociale suffit à ce que le logement entre temporairement dans les critères statistiques de logements sociaux. Même si la population qui va occuper les appartements pendant la durée du démembrement est généralement de grande qualité (il faut savoir que 70% de la population française peut avoir accès aux logements sociaux).

Dans le passé, nous avons commercialisé des immeubles magnifiques et de très grande qualité à quelques centaines de mètres du château de Versailles ; des appartements en nue-propriété sur le port de Hyères ; d’autres biens démembrés à Mandelieu sur le bord de la rivière et à proximité de la mer, du golf, avec des anneaux pour bateaux (des gros ) au bout du jardin.

Nous pouvons actuellement vous proposer de la nue propriété à  Cannes, à Nice, Levallois, Paris etc…

 

Votre situation au terme de l’usufruit:

Au terme du démembrement (généralement 15 ans) vous récupérez un appartement vide et remis à neuf.
Vous pourrez : le revendre, le louer, l'occuper ou le donner. Beaucoup de parisiens vont acheter des appartements sur la côte d'Azur ou dans des stations touristiques pour avoir un pied à terre pour leur retraite. Les provinciaux auront tendance à acheter en région parisienne (Saint Germain, Levallois, Courbevoie etc ) pour éventuellement loger des enfants plus tard si les carrières professionnelles ou leurs études le nécessitent. On commence même à voir quelques programmes sur Paris intra muros….

 

Quelques points forts de l’investissement en nue propriété :

1°- le prix de la nue-propriété est de 60% de la valeur en pleine propriété.

2°- Pendant la durée du démembrement, vous n’avez aucun soucis de gestion, pas de problème de locataire à régler, aucune charge et pas de taxe foncière….

3°-  Les intérêts de prêt sont déductibles de vos autres revenus fonciers et vous permettent de réaliser une économie d’impôts substantielle ! En fonction de votre tranche marginale d’imposition elle peut s’élever à 60,5% du montant des intérêts.

4°- Vous réalisez une économie d’ISF : votre bien n'entre pas dans la base taxable ISF (depuis peu, on ne peut plus déduire le prêt de la base taxable ISF).

5°- Votre bien n'entre pas dans le plafonnement des niches fiscales

6°- Le calcul de la plus-value taxable en cas de revente au terme se fait dans des conditions très favorables (on prend comme prix de revient, le prix en toute propriété même si on a bénéficié d'une décote de 40% par rapport à ce prix.

Le système est maintenant parfaitement rodé et ne pose plus de problèmes de financement ni de problèmes juridiques. Aujourd'hui on voit apparaître 3 ou 4 autres opérateurs qui se collent sur le modèle PERL. J'ai aussi accès à leurs programmes.

Si cet investissement en démembrement  vous intéresse, nous pouvons à tout moment vous envoyer la liste des disponibilités, les plaquettes, les plans et les contrats de réservation des opérations disponibles.


A qui peut s’adresser ce type d’investissement ?

  • aux personnes qui ont un revenu foncier à défiscaliser (les intérêts d'emprunt sont déductibles des autres revenus).
  • aux personnes à l'ISF (le bien n'entre pas dans la base taxable ISF).
  • aux mineurs : c'est une très bonne protection de leur capital et ce type d'investissement est facilement accepté par le juge des tutelles.
  • aux personnes jeunes ou pas jeunes qui ne souhaitent pas s'occuper de gestion locative.
  • aux personnes qui veulent valoriser leur contrat d'assurance-vie (existant ou à créer) en les utilisant dans des montages.
  • aux personnes qui veulent se constituer un pied à terre sur la Côte pour leur retraite.
  • aux provinciaux désirant pouvoir loger un jour leurs enfants en région parisienne.
  • aux personnes qui ont peur et recherchent la sécurité avant tout, qui ne sont pas satisfaits de leurs placements actuels, qui veulent diversifier leur patrimoine.

De nombreux programmes, région parisienne, Méditerranée peuvent vous servir de pied à terre pour plus tard. C'est particulièrement adapté aux personnes d'un certain âge qui comptent transmettre le bien par décès ou par donation au terme du démembrement : la plus-value ne sera pas taxable.

Pour votre financement, nous aurons à discuter de la solution la plus adaptée:
    - Fonds propres
    - Prêt amortissable classique
    - Prêt à remboursement in fine
    - Avance sur contrat d'assurance-vie : cliquez ici

Explications sur le montage de démembrement PERL : cliquez ici
Illustration de montage de financement et rentabilité : cliquez ici 

 

Les investissements en démembrement de propriété sont assez rares et très demandés (prendre contact avec Patrimoine).
Je commercialise ce type de produit depuis des années. Les biens sont de qualité remarquable et toujours bien placés. Vous trouverez ci-joint une note sur les différentes opérations immobilières dans lesquelles vous pouvez investir en démembrement de propriété.

Il existe également des propositions cumulant les avantages du démembrement de propriété et du déficit foncier : cliquez ici

 consultez la liste des programmes en cours de commercialisation dans notre rubrique " Nos solution en immobilier / Nue-propriété"

 

 Investir dans l'immobilier ancien

Dans un investissement "vieille pierre" il y a plusieurs critères à respecter :

1°-N'investissez que dans des emplacements où il y a un marché locatif sérieux et pérenne.
2°- N'investissez que là où vous êtes certain de la qualité de l'environnement actuel et futur.
3°- N'investissez que si l'immeuble a du cachet.
4°- Assurez-vous de la capacité du promoteur à réaliser des travaux de très haute qualité (n'oubliez pas que votre investissement est destiné à traverser les siècles). 

Vous devez savoir que les rénovations de très bonne qualité coûtent très chères. Beaucoup d'investisseurs sont effrayés par le coût des travaux et pensent que les marges des promoteurs sont déraisonnables : très souvent ils se trompent.

3 types de fiscalité correspondent à l'investissement vielle pierre :

  • Les opérations en déficit foncier
  • Les opérations Malraux
  • Les opérations monument historique.

Vous choisissez votre opération en fonction de votre fiscalité.

  • Déficit foncier pour les investisseurs ayant de gros revenus fonciers qu'il cherche à défiscaliser : les travaux s'imputent sur les revenus fonciers et le déficit est reportable 10 ans.
  • Malraux pour l'investisseur n'ayant pas ou peu de revenus fonciers : L'économie d'impôt varie entre 22 et 30% du montant des travaux mais les travaux sont limités à 100 000€ par an. Le Malraux concerne donc des investissements de moyenne importance.
  • Monuments historiques qui sont réservés aux contribuables très fortement imposés : les travaux et les intérêts d’emprunt s’imputent en totalité sur votre revenu global. De plus il n'y a pas de limitation de taille de programme. 

Les 3 types de fiscalité n'entrent pas dans le plafonnement des niches fiscales. Vous pouvez consulter notre note à ce sujet :

 

L'achat en réméré - particulier- SCI- Société IS

Vous l’avez compris, Patrimoine Courtage aime vous proposer des opérations qui sortent de l’ordinaire. Le Réméré en fait partie.
Dans un Réméré, chaque cas est un cas particulier mais on peut cependant donner une trame générale. Un propriétaire possède un appartement ou une maison dont il ne souhaite pas se séparer définitivement malgré des difficultés financières temporaires.
Les causes des difficultés peuvent être très variées : contentieux, contrôle fiscal, trésorerie de Société, etc…

Pour sortir de cette situation :

1°- Il vend son bien en Réméré à un investisseur : (minimum 45% de la  valeur d’expertise, maximum 80%).
2°-  Il continue à occuper le bien moyennant une indemnité d’occupation (environ 11 % annuel du prix de vente).
3°- Au terme du Réméré (souvent 2 ans, maximum 5 ans) il récupère son bien.

Juridiquement la récupération du bien s’analyse comme une annulation de la vente (peu de frais). Il rembourse l’acheteur initial et verse une indemnité d’immobilisation (8 à 15% en plus du débours total de l’investisseur).

L’ensemble des frais a été mis contractuellement à la charge du vendeur.

 

Le risque pour l’investisseur :
Le risque principal tient dans le fait que le vendeur initial ne soit  pas en mesure de racheter le bien au terme du Réméré. Il y a au départ une analyse de la situation du vendeur pour s’assurer qu’il y a une bonne probabilité de possibilité de rachat  pour les rémérés que je propose. Cette analyse est généralement faite par un ancien directeur de groupe d’une grande banque qui parcourt la France, rencontre les vendeurs et visite les biens.

Nous ne prenons pas de dossier s’il y a un risque trop important que l’opération ne se dénoue pas correctement même si la marge hypothécaire est bonne. L’opération se dénoue parfois par la création d’une SCI.
Cependant,  si cette situation devait se produire (absence de rachat) ce n’est pas du catastrophique. En effet, vous avez achetez le bien avec une décote importante par rapport à la valeur d’expertise. Pendant le Réméré l’occupant n’a qu’une convention précaire d’occupation. Donc au terme, s’il ne peut racheter ou substituer un tiers, vous vendrez l’immeuble.

Le risque essentiel est un risque d’immobilisation supérieur au temps d’investissement initialement programmé.
L’indemnité d’occupation permet d’escompter une très bonne rentabilité de votre placement. Un compte séquestre notarié garantit toutes les sommes qui pourraient être dues par le vendeur de Réméré pendant toute la durée du Réméré.

Le risque pour le vendeur en Réméré :
Si le vendeur n’est pas en mesure de racheter le bien au terme, la vente initiale s’est faite dans de mauvaises conditions pour lui, mais le Réméré permet généralement de sauver une situation difficile ou compromise. 

Financement :
Nous utilisons souvent  les avances sur contrats d’assurance-vie pour avoir des liquidités immédiates pour réaliser les opérations (on peut obtenir une avance de 60% de la valeur de rachat d’un contrat).
Sur le plan théorique on devrait pouvoir obtenir un crédit bancaire… Mais dans la pratique c’est quasiment impossible.

Certains investisseurs se sont fait ouvrir une ligne de crédit hypothécaire garantie par un autre bien pour pouvoir réaliser plusieurs opérations à la suite les unes des autres. Ils ont souvent pris le statut de marchand de biens pour cela.

Qui peut investir :
L’investisseur peut être une personne privée (fiscalité revenu foncier), une SCI ou une Société à l’IS. On peut faire 2 à 3 opérations à titre privé mais au delà, l’activité peut être considérée comme professionnelle par le fisc.

Rien n’empêche de faire une opération de Réméré dans une structure de type professionnelle pour placer de la trésorerie longue.
Patrimoine recherche l’investisseur et le vendeur.


Exemple de réméré déjà réalisé : cliquez ici

Réméré en cours de commercialisation : cliquez ici

Les rémérés sont peu nombreux. J'ai souvent du mal à fournir mes clients. Même s'il n'y a rien dans cette rubrique, faites vous connaitre pour que je puisse avoir une idée de ce que vous recherchez :
 Patrimoine cherche des biens : Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.Cette adresse e-mail est protégée contre les robots spammeurs. Vous devez activer le JavaScript pour la visualiser.

 

Achat avec pacte de référence

Vous pouvez acheter un bien immobilier à une personne ayant des problèmes financiers en vous engageant à lui louer et à le lui revendre. Cela ressemble beaucoup au Réméré mais la durée de votre investissement peut être plus longue et surtout vous pouvez financer votre opération par des prêts bancaires : cliquez ici

 

L’investissement en Viager

Le marché du viager est très réduit en France : 5000 transactions annuelles alors qu'il y a 12 000 propositions.

Pourquoi : L'investisseur « traditionnel » n'a pas de visibilité sur la rentabilité de son placement à cause de l'incertitude sur la durée de vie du crédit rentier. En effet, même s’il paye le bien (bouquet) avec une grosse décote : de 30% à 40%, il ne sait pas pendant combien il devra verser sa rente au crédit rentier.
Pour supprimer le risque lié à la durée de vie du crédit rentier, vous pouvez investir dans le cadre du Viager Mutualisé Occupé.

Le principe : vous investissez dans un fonds qui réalise des investissements dans des biens en viager occupés. Ces biens sont achetés avec une forte décote pour être revendus à la mort du crédit rentier ou à son départ en maison de retraite. Un complément de prix est versé au crédit rentier sous forme de rente.
Les plus-values réalisées lors de la vente de biens devenus libres, servent à acquérir de nouveau bien, donc à accroître le patrimoine du fonds et la valeur de vos parts.
Le fonds provisionne également les rentes qu’il devra verser à ses crédits rentiers au moment de  l’investissement pour assurer la sécurité du montage.
La mutualisation permet de supprimer le risque lié à la durée de vie du crédit rentier (on raisonne en terme de statistiques), et vous permet de bénéficier d’opportunités de gain liées à l’achat d’immobilier décoté.

 SICAV de Viager 123 Venture (cliquez ici)

 

Marchand de biens 

Il s’agit d’un fonds géré par un établissement de bonne notoriété OTC Asset Management.
Vous connaissez la fiscalité d’un FCPR : exonération des plus-values si les titres sont gardés 5 ans.

Le principe : Le fonds achète des immeubles en bloc auprès d’institutionnels avec une décote de 20 à 30% et les revend à la découpe.
Les biens sont généralement dans Paris intra muros et de bonne qualité. Il n’y a pas de travaux à prévoir. La revente peut donc est très rapide.

Pourquoi ce fonds: Les institutionnels ont un besoin urgent de faire des arbitrages et de matérialiser des plus-values latentes. Ils ne veulent pas avoir la charge du contact avec les locataires. Ils ont besoin de cash immédiat ou à date précise.
Le marché des ventes en bloc d’immeuble d’institutionnel est un marché très fermé. Il y a très peu d’intervenants.  De plus, il n’y a pas de réserves foncières constructibles à Paris.
Le mécanisme peut se révéler être un très bel amortisseur en cas de retournement de marché.

Vous pouvez nous contacter pour avoir une information complète sur ces programme.

 

BUREAUX, EHPAD, RESIDENCES DE SERVICE, RESIDENCES DE TOURISME 


Le logement n'est pas le seul secteur dans lequel vous pouvez investir dans l'immobilier. Vous pouvez également investir dans le secteur des bureaux, commerces, services aux personnes……

 

Commerces et bureaux

En matière d'investissements de  bureaux et locaux professionnels, nous privilégions les SCPI parce que leur patrimoine est important, très diversifié et qu'il n'y a pas de soucis de gestion. Pour plus d’information, nous vous invitons à vous reporter à la rubrique SCPI de notre site (cliquez ici) .
Vous pouvez investir :

  • En immobilier professionnel à travers des fonds d'immobiliers cotés, soit directement soit à travers l'assurance-vie.
  • Eventuellement sur des opérations en direct que nous pouvons vous proposer.


Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Le statut de loueur en meublé peut concerner le logement mais il concerne surtout les Ehpad, les résidences de service et les résidences de tourisme.
Quelques caractéristiques :

1°- le dispositif LMNP vous procure des revenus réguliers pour votre retraite pas ou peu fiscalisés pendant de nombreuses années.

2°- Votre investissement s’effectue généralement dans des résidences :

  • Résidences étudiantes : (2/3 des demandes sont non satisfaites chaque année).
  • EHPAD : Etablissement pour personnes âgées dépendantes
  • Tourisme : La France est le premier pays touristique au monde.
  • Affaire : La France est le 2ème pays de congrès au monde.

3°- Sur le plan fiscal votre investissement entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : ce régime permet d’amortir le bien pour obtenir un revenu fiscal voisin de 0 pendant 20 à 25 ans si vous n’avez pas de prêt et d’avoir un revenu défiscalisé de nombreuses années après la fin de votre prêt.

4°- Vous bénficiez d’un bail commercial ferme de 9 ans et plus : l’investissement s’inscrit dans la durée et vous n’avez aucun souci de gestion.

 

De manière générale Patrimoine Courtage privilégie les EHPAD et travaille avec des partenaires identifiés et de qualité (ex : Noble Age).

Pour votre investissement nous seront en mesure de vous proposer des programmes neufs ou des biens sur le marché secondaire.

Pour plus d’informations consultez notre rubrique sur la location meublée (cliquez ici).

 

 

 

 

 

Patrimoine Courtage

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