Ingénierie Patrimoniale

Réorganisation de patrimoine immobilier

Avant le début 2012 ce type d'opération était très favorable car on échappait  à la taxation sur la plus-value si le bien était détenu depuis plus de 15 ans. Maintenant il va falloir intégrer le coût de l'impôt sur la plus-value éventuelle dans les calculs. Cependant, dans de nombreux cas, cela n'enlève pas grand chose à l'intérêt de l'opération.

Un simple constat

Vos investissements immobiliers locatifs ne supportent plus d'emprunts et vous vous situez dans une tranche marginale d'imposition importante. Vous êtes nombreux à vouloir vendre ce patrimoine car la rentabilité est dévorée par la fiscalité. Pour une tranche marginale d'imposition à 45 % et prélèvement sociaux à 15,5 %, la fiscalité près de 60,5 %.

Nous nous proposons de réorganiser avec vous votre patrimoine. Par rapport à une situation statique, vous pouvez doubler votre capital en une quinzaine d'années sans perte de pouvoir d'achat, et vous pouvez en plus préparer la transmission de votre patrimoine à moindre coût.

 

 Exemple:

Vente à une SCI (société civile immobilière) d'un bien détenu depuis plus de 30 ans et n'ayant plus d'emprunt, par un contribuable ayant des revenus fonciers et fiscalisés dans la tranche 41 % (exemple avant l'augmentation de la fiscalité et la diminution des taux de prêt).

Après 30 ans de détention la plus-value est totalement éxonérée (l'exonération de CSG n'intervient qu'après 30 ans)

   Vente                 300 000  € 
   Frais                       21 000 € 
   Total                    321 000 € 

Financement:

Vous financez l'opération par un prêt à remboursement in fine de 321 000  € sur 15 ans.
Taux fixe : environ 4,25 % assurance comprise (les taux de prêt ont beaucoup baissé ces derniers temps mais peuvent remonter.
Échéances : 13 642 €  par an. Les chiffres sont donc indicatifs. Il sera nécessaire d'actualiser les calculs lorsque vous me contacterez).

Économie d'impôt annuelle et prélèvements sociaux = 7 708 €  (soit sur 15 ans 115 620 €)
Perte de trésorerie annuelle = 13 642 - 7 708  = 5 934€. 

Ce qui ramène le taux effectif du prêt à environ 1,85 % assurance comprise (en fonction de votre âge et de votre patrimoine, on peut discuter de l'utilité de l'assurance décès). 


Placement en vue du remboursement du crédit de 321 000  € sur 15 ans:

Nous vous proposons de placer entre 160 500 € et 178 000 € en assurance vie multi-supports, multi-gestionnaires. 
Au bout de 15 ans, vos contrats se valoriseront à hauteur de (estimation):

   160 500 €  à 5 % net = 333 679 € 
   160 500 €  à 6 % net = 384 718 €
   160 500 €  à 8 % net = 509 106 €.

Nous n'hésitons pas à investir sur des fonds actions en diversifiant mon placement (cliquez ici).

Suite au placement de 160 500 € pour l'adossement, il nous reste à placer: 300 000 - 160 500 € = 139 500 €, avec lesquels nous couvrir la diminution de trésorerie annuelle de 5 934 € .


Proposition de placement complémentaire :  

Achat de 279 000  € de parts de SCPI de rendement (bureaux) financé par un prêt à remboursement in fine à 4,25 %, (dans certains cas on peut supprimer l'assurance).
Nous adossons le prêt sur 139 500 €  d'assurance vie multisupports.
Le rendement prévisionnel des SCPI PFO 2  est de 5,3 % du capital investit, soit 14 787€ par an environ. Nous avons fait progresser les loyers de 2% par an.

Nous avons donc un équilibre de trésorerie positive qui va progresser et votre patrimoine est plus diversifié et plus liquide. A la suite de l'opération vous disposerez de:

  • Parts de SCI détenant l'immeuble: 300 000 €
  • Plusieurs contrats ce d'assurance-vie multi-support
  • Parts de SCPI de rendement

Le tableau de trésorerie a été fait sur la base d'une tranche marginale d'imposition de 30% + CSG 15,5%.

 

Bilan de départ :

ACTIF   PASSIF
Assurance-vie 139 500 € 
Apport 
139 500 €
SCPI  
 279 000€ Prêt sur 15 ans 279 000 €
 TOTAL  418 500€  TOTAL  418 500€
Bilan au terme dans 15 ans :
ACTIF PASSIF
Assurance-vie (base valorisation 5 % net) 279 000 € 
Apport 
139 500 €
SCPI (base revalorisation 2 %) 375 534 € Prêt 279 000 €
Cumule trésorerie  42 435€ Bénéfice  278 469€
 TOTAL  696 969€  TOTAL 696 969€

 

Les loyers des parts de SCPI ont de bonnes chances d'augmenter régulièrement.

Aujourd'hui il est possible d'adapter le montage. Au lieu de faire de l'in fine, vous pouvez souscrire des contrats d'assurance-vie sur lesquels nous demanderons des avances sur contrat d'assurance-vie (cliquez ici) pour constituer un apport personnel (intérêt déductible) et nous compléterons par un prêt amortissable.


Comment faire ?

Prenez contact avec nous pour que nous discutions et que nous puissions vous proposer un montage adapté à votre situation.

 

Vous êtes propriétaire, directement ou à travers une SCI, d'un bien que vous louez à votre entreprise (ou à votre cabinet si vous êtes profession libérale) que vous contrôlez et sur lequel vous n'avez pas de prêt.

Dans bien des cas, les revenus fonciers que vous tirez de la location seront taxés en fonction de votre tranche marginale d'imposition, plus les prélèvements sociaux.
Le rendement effectif peut donc être très faible. Un montage comme celui qui a été évoqué ci-dessus vous concerne.

Consultez également notre rubrique SCPI
Il y a des montages avec des SCPI qui peuvent contribuer à diminuer votre fiscalité et vous procure des revenus pour votre retraite.

 Vos investissements dans les logements neufs dans les DOM TOM par une société IS. (Cliquez ici)

Patrimoine Courtage

Actualités

Notre point sur l'économie à février 2017

 

BREXIT: Quelles conséquences pour votre patrimoine?
Nos commentaires sur le BREXIT.

 

Pourquoi les résidences de tourisme sont-elles loin d'être un investissement de tout repos ?

Les résidences de tourisme

 

L'usufruit temporaire de biens immobiliers dans une structure IS (SCI ou entreprise)

L'usufruit temporaire

 

Et si vous aviez le courage de bannir le mot risque de votre vocabulaire ?

Bannissez le mot risque

 

Quelques éléments de réflexions sur d'éventuels investissements dans l'agriculture

L'agriculture un investissement plaisir

 

Et si vous arrêtiez de croire ce que l'on vous raconte sur la santé de l'Amérique !

Un point sur l'Amérique

 

L'avenir n'appartient qu'à ceux qui sont optimistes de nature

Etes-vous optimiste ?

 

Pourquoi choisir un Conseil en Gestion de Patrimoine ?
La réponse de Fidelity

 

Accéder à un fond de marchand de biens sous forme de FPCI:
FPCI d'opérations de marchand de biens

Novapierre Allemagne

Investissez sur un marché porteur avec une fiscalité douce

 

Sécurisez votre épargne avec l'investissement en nue-propriété

Nue-propriété

 

L'immobilier en France

Construit t'on trop en France ?

 

Notre lettre de Patrimoine 1er semestre 2017

Lettre de Patrimoine 1er semestre 2017