Usufruit de parts de SCPI

L'usufruit de parts de SCPI: une solution pour trésorerie d'entreprise

Véritable instrument de la gestion de votre trésorerie longue d’entreprise (stable), l’usufruit temporaire de parts de SCPI peut être souscrit sur 5 ans ou 10 ans.
Cet investissement vous permettra de ne pas supporter le risque de variation du support d’investissement : les parts de SCPI. Comme votre usufruit s’éteint, vous n’avez que faire de la valorisation des parts au terme.
Il présente également l’avantage d’offrir une certaine liquidité puisque, schématiquement, vous récupérez chaque année 25% de votre investissement initial…
Le Taux de Rendement Interne (TRI) avant IS de ce type d’opération est de l'ordre de 8%!

Nous pouvons utiliser diverses SCPI en fonction de ce que nous trouvons sur le marché. Nous utilisons souvent PFO2.

PFO2:    

SCPI du groupe PERIAL, PFO2 est une SCPI à capital variable qui investit principalement dans des immeubles de bureaux situés dans de grandes métropoles régionales, en Ile de France et à Paris, dans lesquels les charges sont maitrisées. L’équipe de gestion sélectionne des immeubles neufs ou des immeubles de seconde main avec l’objectif de les valoriser par une remise aux dernières normes.
Pour 2014 le rendement de PFO2 a été de 5,22% (avant impôts et prélèvements sociaux) et la part a bénéficié d’une revalorisation de 1%.
Sur PFO2 l’usufruit à 5 ans s’achète 21,5% de la valeur de la part en pleine propriété et l’usufruit à 10 an 35,5%.

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Quand l’usufruit est dans une structure IS, on peut provisionner chaque année la dépréciation des parts (20% par an pour de l’usufruit à 5 ans). Cela allège considérablement la fiscalité. Vous récupérez une partie de votre trésorerie chaque année. Votre investissement n’est pas complètement figé.
Vous n’avez pas de risque de perte en capital. Le seul risque que vous avez et celui d’une petite variation de loyer (à la hausse comme à la baisse).

- Nous finançons souvent l’usufruit temporaire de SCPI par une avance sur contrat de capitalisation.

- L’avance est de 60% de vote contrat qui peut être multi supports multi gestionnaires avec toutes les orientations que vous voulez : diversifiée, prudente, dynamique.
L’avance ne vous coûte rien en trésorerie. Elle est facturée TME + 1 ou fonds euro + 1 et payable au moment du remboursement de l’avance (environ 3,20%). On voit qu’utiliser une avance à environ 3,20% pour acheter de l’usufruit de SCPI dont le TRI dépasse 8% a un effet de levier.

- Avec ce montage, votre trésorerie est très largement disponible : on peut racheter le contrat de capitalisation à tout moment en remboursant l’avance. 

- Les marchands de biens qui ont des lignes de crédit peuvent l’utiliser pour l’utiliser pour ce genre d’investissement. Les sociétés de toute nature ont intérêt à se constituer une cagnotte pour les jours difficiles.
Ils ont intérêt à financer leurs investissements par emprunt dont les taux sont bas et de placer la trésorerie dégagée dans ce type de support. C’est une assurance pour les coups durs.
Ceci concerne les Sociétés IS de toute nature (même les SELARL) les associations, etc…

L'offre en usufruit de parts de SCPI varie selon les périodes, pour toutes toutes demandes et informations complémentaires, merci de nous adresser votre demande en remplissant notre formulaire de contact, ou par téléphone au 04.94.03.04.40.

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