L'agriculture

Réflexions sur des investissements dans l'agriculture

Quelques éléments de réflexions sur d’éventuels investissements dans l’agriculture
(sept 2016)

 

Aujourd’hui un agriculteur est très rarement propriétaire de ses terres : 2/3 des terres sont en fermage.
Vous pouvez investir dans des terres agricoles ou dans les vignes et donner vos terres en fermage : Est-ce rentable ?
- Le foncier a augmenté de 5% par an en moyenne depuis 10 ans et pourtant les terres sont moins chères que dans le reste de l’Europe de l’ouest. Croyez-vous cependant que les prix puissent encore augmenter ? Ou risquent t’ils de baisser ?
La rentabilité des baux agricoles est souvent très basse : rarement plus de 2%.
- Les baux ruraux sont souvent très longs ce qui rend la revente de votre patrimoine difficile.
Mais il faut aussi prendre conscience que la population agricole sera divisée par 2 entre 1993 et 2020 et que dans les prochaines années 5 millions d’hectares vont changer de main.
Nous assistons à une augmentation de la taille des exploitations mais cela n’est pas suffisant pour assurer la rentabilité normale de la plupart des exploitations.
- La masse de la PAC ne va pas à la France, elle va maintenant aux nouveaux pays de l’est. La perte des subventions va contribuer à déstabiliser les exploitations. Aujourd’hui on ne produit plus en France la nourriture du bétail. Elle est pour l’essentielle importée.
Les conditions d’exploitation ont complètement changées :
Il y a quelques années, les vaches vivaient 25 ans, maintenant 5 ans mais nous n’avons pas su créer en France des fermes géantes et modernes que nous trouvons maintenant à l’étranger : les bâtiments agricoles sont souvent obsolètes. 

Un jeune qui s’installe doit débourser en moyenne 170 000€ pour s’établir et cela sans détenir ni terre ni bâtiment.
Pour avoir une petite chance de survivre un exploitant doit se moderniser. Cela pose des problèmes de financement.
Nous n’avons pas pris les mesures nécessaires pour avoir une agriculture concurrentielle.
Malgré quelques avantages fiscaux, il semble assez peu judicieux de chercher la diversification de votre patrimoine dans l’agriculture ou la vigne. A moins que ce ne soit un investissement plaisir.

 Il existe quelques groupements fonciers vinicoles qui vous permettent d'acquérir de bonnes bouteilles. Nous pouvons de temps en temps vous trouver ce type de produits.
Les investissements en forêt en France ne sont guère plus rentables. Là encore, nous avons accès à des groupements forestiers.
Les avantages fiscaux et successoraux de la forêt et de  la terre ne justifient pas un investissement dans ce type de produit.

- Nous trouvons des produits très intéressants et rentables dans les forêts brésiliennes, indonésiennes ou autres avec des partenaires qui semblent sérieux. Nous pouvons vous procurer ce type d'investissement mais il nous est impossible de vérifier la qualité de ce que vous achetez.

 

 Devez-vous chercher à profiter des avantages fiscaux de la terre ? (sept 2016)

 

Nous venons d’être confrontés au cas d’un chef d’entreprise venant de vendre son affaire, qui recherchait du placement sécuritaire ! Son notaire lui a conseillé d’investir 800 000€ dans la vigne en Champagne. L’argument fiscal était mis en avant :

Quelle peut-être la rentabilité des investissements dans la terre ?

 La revue conseil pour notaire nous donne quelques chiffres. La rentabilité des forêts, elle se situe autour de 2%, celle des vignes entre 1,5 et 3,5%, 3,2% pour les terres louées.
En l’occurrence le rendement annoncé de notre investisseur a été de 2%. Ceci semble une rentabilité normale pour des vignes en Champagne mais de cette rentabilité, il faut déduire les charges (assurance) et la fiscalité : taxe foncière, impôt sur le revenu (revenu foncier), CSG sur le revenu, et… ISF. Nous arrivons à une rentabilité ridicule. Si on tient compte de l’inflation (l’objectif d’inflation est de 2% par an), nous arrivons à une rentabilité négative. L’investisseur va avoir un rendement annuel négatif qui peut atteindre 2% pendant des années.

Les avantages fiscaux :  

Pour compenser cette absence de rentabilité on vous vente les avantages fiscaux de la Terre, regardons de plus près :
Si vous devez investir en direct dans des terres ou des vignes, vous allez devoir louer votre bien. Le bail doit être au moins de 18 ans pour pouvoir bénéficier des avantages fiscaux et pour certains de ces avantages, le bail doit être de 30 ans. 

  1. Vous avez un avantage sur l’impôt sur le revenu au moment de l’achat ? Si vous achetez de la vigne ou de la terre agricole, vous ne bénéficiez pas de l’économie d’impôt. Si vous achetez une forêt de moins de 4 hectares, vous faîtes une économie d’impôt de 18% de votre investissement. Cette économie est limitée à 5 700€ pour une personne seule et 11 400€ pour un couple.
  2. Vous allez bénéficier d’une réduction ISF l’année de l’achat.Pour bénéficier pleinement de votre réduction ISF de la première année, votre investissement ne devrait pas dépasser 90 000€. Encore faut-il avoir 45 000€ d’ISF à payer avant votre achat !Votre réduction peut-être de la moitié de votre investissement… plafonnée à 45 000€. Quand votre investissement est de 800 000€, le plafond de déduction ISF est de 45 000€. Encore faut-il avoir 45 000€ d’ISF à payer. Ce que l’on constate, c’est que l’économie d’ISF la première année est très loin de couvrir le coût des droits de mutation (Cette réduction ISF existe pour les bois mais ne se cumule pas avec la réduction d’impôt de 18% évoquée ci-dessus).
  3. Pour la suite vous avez chaque année une réduction de l’assiette ISF sur la valeur de votre vigne, mais cette réduction ISF est subordonnée au fait que vous avez un bail… de 30 ans. Bigre… c’est long ! Cette réduction d’assiette n’est pas totale : elle est de ¾ jusqu’à 101 897€. Elle n’est plus que de la moitié au-delà. Notre investisseur qui investit 800 000€ ne profitera donc que partiellement de l’avantage ISF. Là encore on voit que la fiscalité encourage… les petits investisseurs. Il ne faudrait pas que votre investissement dépasse 101 897€ pour bénéficier pleinement de la mesure.
  4. Naturellement votre conseil ou votre notaire va vous parler d’économie de droit sur les transmissions par donation ou décès : rappelons que pour que l’économie de droit soit applicable il faut que le bénéficiaire garde son bien au moins 5 ans après la transmission : c’est long mais réductions de droit ne signifie pas exonération complète : la réduction est de ¾ jusqu’à 101 897€. Elle n’est plus que de la moitié au-delà. Là encore on voit que la fiscalité est favorable aux petits investisseurs. Elle l’est beaucoup moins pour les gros. La contrainte d’un bail de 30 ans avec une rentabilité de votre investissement négative justifie-t-elle une immobilisation de votre capital pour quelques économies de droits de succession ? Nous n’en sommes pas convaincus.

Revalorisation au moment de la vente ?

 Le prix des vignes en Champagne a atteint des sommets. Il a beaucoup progressé dans les années passées. Faut-il croire au maintien de cette tendance ? Le prix moyen de l’hectare est passé de 1 565 000€ en 2013 à 1 570 000€ en zone I (la plus cotée). Il est passé de 1 004 000€ l’hectare à 1 044 000€ en zone III. Naturellement il y a des prix inférieurs autour de 850 000€ l’hectare. 

Nous avons atteint des prix stratosphériques… qui donnent à votre investissement une rentabilité négative… Est-il raisonnable de miser sur le long terme sur une revalorisation du prix des vignes lorsque la rentabilité est négative ? Pensez-vous qu’à ces niveaux là le prix des vignes puisse encore s’envoler sur une longue période ? Nous n’excluons pas du tout un retour du balancier et une baisse des prix. Ne perdez pas de vue que si le marché du champagne est encore florissant pour l’instant… il n’est pas exclu que les nouveaux vignobles Italiens ou américains lui taillent des croupières. Naturellement il y a un tel degré d’irrationnel dans l’évolution des prix que nous pouvons être certains de rien. 

Quels sont les autres risques et éléments à prendre en compte ?

 On ne peut pas laisser dire que l’investissement dans la vigne est un investissement sans risques… N’oubliez pas les maladies, et changement climatique…

Vous avez une vigne grevée d’un bail de 30 ans : il parait infiniment probable que le prix de revente ne peut pas être le même que le prix d’une vigne libre. Revend-t-on facilement une vigne avec un bail de 30 ans ? Je n’en suis pas certain.

 N’oublions pas que l’appellation Champagne a été étendue. Nous avons maintenant des vignes avec appellation Champagne près de Colombey les 2 églises. 

Sommes-nous sûrs de la pérennité des règles fiscales sur l’ISF et les transmissions ? D’ici 30 ans l’ISF peut avoir disparu et les règles sur la transmission avoir beaucoup évoluées. Il semble bien imprudent de raisonner sur le long terme sur une fiscalité stable pour prendre des décisions d’investissement d’une telle conséquence. 

Finalement quand on analyse ce qui a été dit ci-dessus, on s’aperçoit que l’investissement dans la vigne quand on n’exploite pas directement n’est qu’un investissement plaisir. Il peut se justifier pour des petits montants (100 000€) pour faire le plein des économies d’ISF et de droits de transmission à travers des G.F.V pour récupérer quelques bonnes bouteilles.
L’obsession du fisc peut faire faire de grosses bêtises. 

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