SCPI & Avance

Avance sur contrat d'assurance-vie pour acheter des parts de SCPI (mise à jour juillet 2016)


Patrimoine Courtage a mis au point un montage à base d'avance sur contrat d'assurance-vie qui peut servir à toutes vos opérations de financements immobiliers ou d'achat de parts de SCPI. Retrouvez nos explications détaillées en consultant notre note sur le mécanisme des avances sur contrat d'assurance-vie  : cliquer ici


Le principe:

Les contrat d'assurance-vie multi-supports, multi-gestionnaires dispose généralement d'une faculté d'avance. Cette avance correspond à un prêt que vous consent l'assureur en fonction de la valeur de rachat de votre contrat. L'avance sera généralement consentie pour une durée comprise entre 6 et 9 ans à un taux de l'ordre de 3,2% (fonds euros+ 1% ou TME + 1%).
L'avance est un prêt que l'assureur vous consent sans condition (hormis le taux et la durée) car il dispose d'une "contre valeur" plus importante dans ses comptes. Elle est remboursable au terme en capital et intérêts, ou à tout moment : elle ne représente donc aucun effort de trésorerie!
D'autre part, l
'avance étant juridiquement un prêt, ses intérêts seront donc, au terme, déductibles des revenus de placements immobiliers qu’elle servira à financer si on prend soin de causer l'avance.

Exemple :

A titre d’illustration, nous vous proposons de réfléchir sur l’acquisition de 180 000 € de parts de SCPI de rendement financés par un apport de 60 000 € provenant d’une avance sur contrat d’Assurance-vie et par un prêt amortissable de 120 000 € sur 20 ans.

Bilan de départ :

Actif
Passif
Assurance-vie 
(multi support multi gestionnaire)
100 000 € Apport contrat Assurance-vie 100 000 €
SCPI de rendement 180 000 € Avance sur contrat d'Assurance-vie 60 000 €
    Prêt

120 000€

 TOTAL  280 000 € TOTAL 280 000 €
 

Bilan dans 20 ans : 

Actif
Passif
Assurance-vie
121 824 €

Apport initial
Assurance-vie

100 000 €
SCPI (base revalorisation 1,5 %) 243 540 €
Avance 0 €
    Prêt 0 €
    Effort trésorerie progressif 25 475€
    Bénéfice  239 889€
TOTAL 365 364€ TOTAL 365 364€

 

Commentaires :

  • La valorisation de l’Assurance-vie a été calculée sur la base de 5 % net. Naturellement cela  peut être discuté. Si vous êtes sur des fonds euros, le rendement sera beaucoup plus faible. Cela peut être beaucoup plus important avec certaines unités de compte.
  • La valorisation des SCPI a été faite sur la base de 1,5% par an… Par le passé la valorisation a été beaucoup plus forte, mais on ne peut que faire des hypothèses. Pour l'instant nous avons une stagnation temporaire des valorisations ou une faible augmentation.
  • Si vous n’aviez pas utilisé l’Assurance-vie comme levier sur la base d’une valorisation de  5 % net, votre contrat vaudrait environ 265 000 € et vous auriez gagné 165 000 € en 20 ans. Dans notre étude votre gain total aurait été de 239 889 € et vous avez gagné par rapport à une solution statique  74 889 €.
  • L'avance sur contrat d'assurance-vie est considérée comme un prêt. Si vous avez pris certaines précautions, les intérêts de l'avance seront déductibles. Ils sont très inférieurs aux rendements des SCPI. Votre avance sera considérée par le banquier comme un apport. Cela facilitera l'obtention du prêt. Consultez la note détaillée sur les avances
  • Si vous avez besoin d'argent vous pouvez à tout moment rembourser l'avance et racheter le solde de votre contrat d'assurance-vie.
  • Les taux de prêt varient beaucoup. Il est nécessaire de réactualiser l'étude pour l'adapter à la situation au moment de la demande. L'étude a été faite sur un taux de prêt de 2,20% assurance comprise. Téléchargez le tableau de trésorerie

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