SCPI

Les SCPI aujourd'hui (juillet 2016)
  
Les SCPI aujourd'hui

Vous connaissez le principe des SCPI : vous investissez dans un fonds qui va acheter un patrimoine immobilier
Le patrimoine peut avoir des orientations très diverses :
  • Achat d’appartements dans le cadre de la loi Pinel
  • Achat de biens rentrant dans le cadre de la loi Malraux avec travaux
  • Achat de biens provoquant du déficit foncier
  • Achat d’immeubles de bureaux
  • Achat de murs de magasins
  • Achat d’entrepôts
  • Achat d’immobilier de bureaux ou commerciaux à l’étranger
  • Achat de biens d’habitation dans une SCPI dîtes de capitalisation
  • On trouve maintenant des SCPI spécialisées dans l’immobilier qui touche à la santé.


 Le cadre juridique des  SCPI a progressivement évolué :

  • Il existe des SCPI fermées à la commercialisation : dans ce cas les SCPI s’échangent uniquement sur le marché secondaire.
  • Il existe des SCPI à capital fixe : on ne peut souscrire que quand la souscription est ouverte et éventuellement sur le marché secondaire. La liquidité des SCPI à capital fixe a pu être parfois un peu problématique par le passé. Elles sont en voie de disparition progressive. On en trouve encore pour les nouvelles SCPI de défiscalisation ou pour les SCPI ayant un fort recours au crédit.
  • Les SCPI à capital variable : le capital peut évoluer à la hausse comme à la baisse. La SCPI est censée pouvoir racheter les parts des personnes désirant sortir… mais il y a quelque fois des clauses limitant les possibilités de sortie (ex : le capital ne peut pas varier à la baisse de plus de 10% dans l’année). Et d’autres ont prévu des fonds de rachat : lorsque les sortants sont plus nombreux que les entrants, le fonds de rachat permet une liquidité immédiate mais dans des conditions très défavorables. Ce n’est donc pas parce qu’une SCPI est à capital variable que la liquidité est garantie. Elle est meilleure que dans les SCPI à capital fixe. Il faut donc bien avoir ce principe en tête : la SCPI est un placement long… présentant une liquidité qui peut dans certaines circonstances ne pas être assurée immédiatement. Pour les SCPI de déficit foncier et les SCPI de défiscalisation la liquidité est pratiquement inexistante. Vous devez attendre la liquidation de la SCPI.  
  • Ce n’est pas parce qu’une SCPI est à capital variable qu’elle est obligatoirement ouverte à la collecte…

SCPI, est-ce que j'achète au bon prix ?

Une des questions que vous vous posez quand vous investissez dans une SCPI est : est-ce que j’achète et je vends au bon prix ? La réponse n’est pas simple. Pour tenter de répondre à cette question il faut préciser quelques notions.

Les notions à connaître :

  • Le prix d’expertise : chaque immeuble des SCPI doit de par la réglementation être expertisé tous les 5 ans par un expert indépendant proposé par la société de gestion et agrée par l’AMF. Entre les 5 ans l’expert va actualiser sa valorisation… Cet aspect des choses est en principe rassurant… Nous ne remettons certainement pas en cause l’indépendance de l’expert… simplement l’expert va se baser sur le prix des transactions passées. L’expertise est une photo : l’expert aura du mal à interpréter dans son évaluation les tendances du marché. L’expert va se baser sur les baux : sera-t-il en mesure d’intégrer dans son expertise tous les avantages commerciaux consentis aux locataires ?.. Il y a un dialogue entre l’expert et la société de gestion de la SCPI qui le paye. L’avis de la société de gestion n’est certainement pas neutre dans l’évaluation finale. Le prix d’expertise qui détermine la valeur vénale est une base inévitable et nécessaire… mais déjà sujet à interprétation : 5 ans entre deux expertises c’est long dans un marché instable !
  • Le prix de souscription est soumis à un processus encadré par la réglementation mais il existe une marge de 10% en plus ou en moins par rapport au prix d’expertise à la libre appréciation de la société de gestion pour fixer le prix de souscription… Toutes ces marges de fluctuation cumulées (fiabilité de l’expertise, marge à la disposition de la SCPI) peuvent éventuellement créer des écarts considérables. Cela n’a rien de choquant mais il faut en être conscient. On peut se demander si aujourd’hui les prix d’achat de certaines SCPI ne sont pas un peu forcés. En tout cas dans certaines SCPI, on voit l’écart entre le prix d’expertise et le prix de vente se modifier progressivement. Dans une SCPI comme PFO qui a connu une période difficile, avec la reconfiguration des immeubles et du Patrimoine nous étions jusqu’à il y a peu sur une SCPI fermée à capital fixe. Le prix des parts issu de la confrontation entre l’offre et la demande avait baissé. Elle est devenue une SCPI à capital variable en augmentation de capital. La SCPI retrouve de sa liquidité et progressivement les prix des parts se redressent mais le prix d’achat est encore inférieur à 8% à la valeur de reconstitution. En clair cela signifie que le prix des parts n’est pas cher et qu’il y a une marge possible d’appréciation significative des parts (le rendement 2015 a été de 5,05%).
  • Dans une SCPI comme Pierre 48 l’écart entre le prix de souscription et le prix de réalisation se creuse. On est près des limites hautes pour le prix de souscription. On n’a pas répercuté la baisse de l’immobilier parisien dans le prix des parts et on a utilisé les marges disponibles pour maintenir artificiellement le prix des parts.
  • Dans une SCPI à capital variable, il y a naturellement une différence entre le prix d’achat et le prix de revente à un instant donné. Un ordre de grandeur de 10% est souvent constaté. Cet écart entre le prix d’achat et le prix de vente n’a rien de choquant en soit. Il y a des frais d’intermédiation… La SCPI est un investissement à base d’immobilier et on ne fait pas des allers/retours incessants lorsque que l’on investit dans l’immobilier. Les prix d’achat et les prix de vente sont communiqués dans les bulletins trimestriels.
  • Mais certaines SCPI se sont dotées d’un fonds de rachat : quand le marché de la revente est supérieur au marché de l’achat il se crée un déséquilibre. Dans une SCPI à capital variable l’ajustement se fait par des ventes d’immeubles… Certaines SCPI utilisent la vente d’immeuble pour alimenter un fonds de rachat qui achète les parts à un prix très fortement décoté par rapport au prix de vente normal (Jusqu’à 10%). Cela peut être un piège redoutable et malsain car cela contribue à allonger anormalement les délais de revente de ceux qui ne veulent pas utiliser le fonds de rachat. S’il n’y a plus ou peu d’achat de parts le délai de revente peut devenir très important (cas de Pierre 48).
  • Dans les SCPI qui n’ont pas de fonds de rachat tout le monde est traité à la même enseigne.

Les volumes de collecte et la rentabilité des SCPI

Aujourd’hui, l’investissement en SCPI est devenu une mode… et il y a un flux de collecte important. Les gestionnaires de SCPI ont de plus en plus de mal à trouver des biens de qualité correspondant à leurs critères (pour les SCPI de revenus : bureaux, commerces). Les SCPI de rendement sont amenées à freiner la collecte. Il y a plusieurs moyens de freiner la collecte :

  • On met à l’entrée une période de franchise pendant laquelle l’investisseur ne touchera pas son loyer : ce n’est pas anormal en soi car pour que l’argent collecté soit investi, il faut du temps… Chez Perial cette période de franchise est passée de 3 à 5 mois.
  • On limite les revenus distribués :
     Il peut y avoir plusieurs causes à cette baisse de revenus
    .
    Des causes saines :
  • On fait beaucoup de travaux pour des remises aux normes et rendre l’immeuble propre à être reloué dans de bonnes conditions.
  • On fait des provisions : le montant des provisions peut-être extrêmement différent d’une SCPI à l’autre. Il influe fortement sur la rentabilité immédiate pour l’investisseur.

Ce n’est donc pas obligatoirement parce que le revenu distribué baisse que la situation de la SCPI est difficile. On augmente le prix des parts… ce qui diminue la rentabilité pour les nouveaux entrants mais cela ne baisse pas la rentabilité des anciens.
Mais il peut y avoir des baisses de revenus dont les causes sont beaucoup moins saines

  • Il peut y avoir beaucoup de vacances locatives. Un taux de vacance locative important est souvent le reflet d’un patrimoine qui tend à devenir obsolète donc difficile à louer mais le taux de vacance peut aussi être important parce que la SCPI reconfigure son patrimoine en faisant des travaux en vendant les immeubles obsolètes : cela ce n’est pas malsain bien au contraire.
  • Pour relouer les immeubles dans des fourchettes satisfaisantes de prix de loyer, les SCPI sont souvent amenées à consentir de multiples avantages aux locataires pour les amener à entrer dans les lieux. La bataille sur les avantages est féroce entre les loueurs. On ne baisse pas facilement les loyers mais dans les faits tous  ces avantages se traduisent par une baisse de rentabilité assez importante.

Naturellement toutes ces politiques tendent à diminuer le revenu distribuable de la SCPI.

De toute façon il faut prendre conscience que la valeur locative des immeubles a baissé depuis 4 ou 5 ans. On a pu masquer un temps cette réalité par des artifices mais il faut bien être conscient de cette réalité. Quand un bail arrive à terme, il est bien rare que le locataire ne cherche pas à renégocier ses loyers à la baisse… Il est en position de force : il y a de l’offre de locaux sur le marché. Les locaux de mauvaise qualité n’ont aucune chance d’être loués. Ces derniers mois le marché tend à se fluidifier et se normaliser : les transactions sont plus nombreuses.

Vous devez donc avoir conscience que comme la totalité des placements, le rendement des SCPI de rendement a ou va baisser. Ce n’est pas obligatoirement dramatique mais il faut en être conscient.

Il y a eu ces dernières années une explosion du volume de collecte dans les SCPI. Certaines SCPI sont obligées de limiter leur souscription pour éviter de fermer complètement la collecte ce qui serait très mauvais pour la collecte future et les relations avec leurs partenaires. Elles limitent donc le montant souscrit (ce qui nous contrarie car nous proposons volontiers des montants substantiels achetés à crédit). Chez Perial la souscription de PFO2 est limitée à 100 000€, le prix de la part va augmenter et le rendement prévisionnel va baisser. Ce n’est pas un drame sur le long terme.

Par contre la souscription de PFO n’est pas limitée et le rendement prévisionnel se tient bien (5,05% en 2015). Le taux de vacance tend à s’améliorer et le prix des parts pourrait se rapprocher des normes habituelles. Il n’y a pas de limite de souscription.

 

SCPI, un investissement sécurisant ?

Le commun des mortels à tendance à considérer que l’immobilier est une valeur refuge et que les SCPI sont un investissement très sécurisant, c’est vrai et faux :

- Entre 1992 et 1997 : crise immobilière : Paris compte 5 millions de m2 de bureaux inoccupés et la législation complètement inadaptée qui réglemente le prix des parts a bloqué complètement le marché secondaire. Le prix réglementé était complètement déconnecté du marché. Vers 1996 l’organisation d’un marché secondaire de confrontation entre l’offre et la demande va débloquer le marché mais les pertes ont pu être importantes pour les anciens investisseurs. 1998 marque la fin de la crise.

- Il est inutile de rappeler la crise de l’immobilier américain avec des valorisations des actifs qui ont pu baisser de plus de 30%.

- Il est inutile de rappeler la crise de l’immobilier espagnol de ces dernières années : on avait trop et mal construit et les prix se sont effondrés.

- Il est probable que le marché londonien va être très secoué. Les prix de Londres sont complètement surfaits… Et le BREXIT va probablement être le déclencheur d’une crise importante dans l’immobilier anglais.

- Certains pensent que l’immobilier de rendement a des prix surfaits en France. C’est peut-être vrai à nos yeux pour l’immobilier parisien intra-muros où les immeubles de bureaux ne sont souvent pas aux normes. C’est moins vrai pour l’Ile de France et les grandes villes de Province.

Il n’en reste pas moins vrai que les SCPI ont un patrimoine très importants ce qui dilue le risque d’absence de locataire, d’impayés ou de problèmes sur un immeuble. Vous n’avez pas le problème de la gestion. Si vous avez du temps devant vous… oui les SCPI peuvent être considérées comme un investissement sécuritaire.

 

Dans le choix de votre investissement en SCPI vous avez à hiérarchiser vos objectifs :

Défiscalisation :

Vous devez être conscients que les SCPI de défiscalisation sont complètement illiquides  et que les avantages fiscaux à l’entrée ne compensent pas le manque de rentabilité (Pinel, Malraux).

L’imputation des travaux sur des revenus fonciers existants : SCPI de déficit foncier ?

Oui peut-être mais là encore les SCPI sont complètement illiquides. Il faut attendre la liquidation des SCPI pour récupérer ses billes. Ne perdez pas de vue non plus le problème des plus-values : dans le prix de revient de départ pour calculer la plus-value taxable on ne tient compte que du coût du foncier sans celui des travaux. La plus-value taxable peut-être importante lorsque les immeubles seront vendus… Vous ne serez pas maître du moment le plus opportun fiscalement pour vendre les immeubles : la durée de vie de la SCPI est limitée dans le temps. Les SCPI de déficit foncier ont parfaitement leur raison d’être pour les investisseurs très fortement fiscalisés qui ont du revenu foncier. Elles ne se justifient pas pour le reste des investisseurs. Nous utilisons volontiers Urban Premium ou Grand Paris Pierre Capitalisation.

SCPI de Capitalisation :

Vous n’avez pas besoin de revenus fonciers mais vous souhaitez capitaliser.

Pierre 48 a parfaitement tenu son rôle pendant des années et la valorisation des parts a été spectaculaire par le passé. La SCPI achetait principalement des immeubles soumis à la loi de 48. Les locataires qui étaient souvent âgés restaient en moyenne 6,5 ans après l’achat de l’immeuble par la SCPI. A la sortie des locataires, on faisait des travaux et on revendait l’immeuble avec de très fortes plus-values. Le marché de l’immobilier Parisien était en pleine effervescence, les prix ne cessaient de monter mais le phénomène s’est bloqué : les immeubles soumis à la loi de 48 sont de plus en plus rares et le prix de l’immobilier parisien a baissé.

La SCPI a du s’orienter vers d’autres types d’investissement dont la visibilité est beaucoup plus discutable pour l’investisseur : la SCPI achète par exemple de la nue-propriété d’immeubles parisiens. Le concept est défendable mais nous n’avons aucune visibilité sur les conditions d’achat de la nue-propriété et les clés de répartition. En plus, comme l’immobilier parisien a une rentabilité locative ridicule, la clé de répartition usufruit / nu-propriétaire n’est probablement pas favorable au nu-propriétaire.

Pierre 48 achète aussi avec décote des appartements occupés par des personnes âgées ayant des loyers faibles et que l’on ne peut pas faire partir facilement. La décote provoquera une plus value.

Si Pierre 48 a pu pendant la crise de l’immobilier parisien (baisse des prix) maintenir les valeurs de souscription c’est un peu artificiellement : le parc existant est surévalué dans les bilans de la SCPI. Le maintien du prix des parts à l’achat est un peu artificiel.

Quant à la liquidité et au prix de revente des parts c’est assez hallucinant : si vous voulez être certain de revendre dans un délai raisonnable, vous devez passer par un fonds de rachat… interne à la SCPI. Vous avez perdu près de 20% par rapport au prix d’achat d’aujourd’hui… pour des prix de parts qui ne progressent plus. Si vous voulez vendre selon les règles normales du marché… vous attendrez près de 2 ans et il n’est pas certain que les délais ne s’allongent pas. Nous considérons que la politique de liquidité de Pierre 48 est suicidaire car elle va bloquer toute velléité des investisseurs de se positionner sur ce produit. Il se pose d’autre part des problèmes de déductibilité d’emprunt : l’achat de nue-propriété ne permet probablement pas de déduire les intérêts pour la partie du Patrimoine investie en nue-propriété… qui vous le dit ? Pas la SCPI.

Pierre 48 a beaucoup été investi à travers des contrats d’assurance-vie. Nous n’arrivons pas à avoir les chiffres sur le désengagement des investisseurs qui ont investis à travers des contrats d’assurance-vie. Cela doit aussi contribuer à perturber le marché. A notre connaissance on ne souscrit plus que très rarement ou pas du tout du Pierre 48 dans les contrats : les compagnies ont généralement bloqué les souscriptions (il existe encore 2 petits contrats acceptant Pierre 48).

L’existence d’un fonds de rachat est au départ considéré par l’investisseur comme un atout… en réalité c’est un piège infernal : la SCPI a la possibilité de vendre des immeubles pour assurer la liquidité… S’il n’y avait pas de fonds de rachat, le prix de rachat des parts serait le même pour tout le monde… Il y aurait peut-être un peu de délai d’attente en attendant la vente des immeubles si l’offre de vente était supérieure au rachats.

S’il y a un fonds de rachat, la vente des immeubles sert à alimenter le fonds de rachat. L’investisseur vendeur qui accepte de passer par le fonds de rachat a une meilleure liquidité… mais à quel prix ? Il y a une décote de près de 10% par rapport au prix de vente par l’autre système. A qui profite la différence de prix ?.. A la SCPI… qui n’a donc pas intérêt à organiser sainement la liquidité de son marché : c’est pervers et malsain.

Comme le nombre de souscription nouvelle s’effondre, la liquidité est largement assurée par la vente des immeubles, les ventes de parts se font donc de plus en plus par le fonds de rachat… et ceux qui ne veulent pas passer par le fonds de rachat… attendent très longtemps. Même si cette façon de procéder est probablement légale parce que statutaire… elle contourne complètement l’esprit de la réglementation des SCPI : la variabilité du capital à l’origine a pour but de favoriser la liquidité. En tout cas cela bloque largement toute velléité de souscription nouvelle.

Patrimoine a très longtemps conseillé l’achat de Pierre 48 et ne s’en est pas plaint par le passé. Aujourd’hui nous sommes beaucoup plus réticents tant que la politique de liquidité de Pierre 48 ne sera pas profondément modifiée : nous préconisons la suppression pure et simple du fonds de rachat.

 Les SCPI de nue-propriété : Il existe maintenant une SCPI qui achète des immeubles en nue-propriété avec un démembrement temporaire. Elle achète des immeubles commercialisés par PERL. Le concept est bon… mais il faudrait pouvoir vérifier que ce n’est pas un four tout pour les queues de programmes de PERL… dont la qualité n’est plus ce qu’elle était.

Si votre investissement est substantiel, préférez l’achat en direct d’appartement en démembrement de propriété, éventuellement à crédit. Les intérêts se déduiront de vos revenus fonciers.

L’achat de SCPI de nue propriété rentre dans la base taxable ISF (vous êtes propriétaire de la toute propriété des parts) alors que l’achat de la nue propriété d’appartement en démembrement de propriété n’entre pas dans la base taxable ISF : Patrimmo Croissance voir la documentation

Immorente 2  Immorente 2 est une SCPI de murs de commerce gérée par Sofidy. C'est une SCPI à capital fixe en régulière augmentation de capital depuis sa création en 2011. Les investissements sont des boutiques ayant de très bons emplacements à Paris et en province. voir la documentation

Pour l'instant le taux d'occupation financier est de 95%. Le prix des parts est passé de 240€ en 2011 à 275€ aujourd'hui. Le but de la SCPI n'est pas de distribuer du rendement. C'est avant tout une SCPI de capitalisation qui utilise très largement l'effet de levier du crédit dont l'encours représente environ 65% des investissements. Le fait que la SCPI soit à capital fixe s'explique largement par la politique d'endettement.

 

Les SCPI de rendement investissant en France

Elles investissent dans des murs de bureaux, des locaux commerciaux. Ce sont les plus nombreuses.

Les SCPI de rendement avaient une rentabilité voisine de 5%. Cette rentabilité tend à s’éroder et nous nous orientons progressivement sur une rentabilité distribuée de l’ordre de 4,6%.

 
Qu'est ce qui peut influer sur le rendement distribué d’une SCPI de rendement ?

La localisation : les rendements des bureaux parisiens sont en moyenne beaucoup plus faibles que les rendements des bureaux dans les grandes villes de France.

La composition du patrimoine : les locaux d’activité ont une rentabilité immédiate meilleure que les bureaux… mais ils vieillissent plus vite et risquent une obsolescence plus rapide.

Le volume des travaux : si beaucoup de travaux sont réalisés… il y a moins de dividendes à distribuer au moins provisoirement.

Le taux d’occupation : le taux d’occupation peut-être très variable selon les SCPI. Si les immeubles sont vieillissants on a beaucoup plus de mal à les relouer. En période de travaux le taux d’occupation baisse.

Le turn over des locataires : lorsqu’il faut trouver des nouveaux locataires, il faut au départ non seulement faire des travaux mais il faut aussi consentir des avantages : franchise de loyer ou autres.

La présence ou non de crédit interne à la SCPI : il est bien évident que plus la SCPI a une politique d’emprunt agressive, compte tenu des taux actuels extrêmement bas, plus cela contribue à la valorisation du patrimoine à terme… mais l’emprunt, il faut le rembourser cela diminue donc le revenu distribuable.

Les loyers irrécouvrables : la qualité des locataires est un élément à prendre en compte dans la pérennité du revenu de la SCPI.

Le prix d’achat des parts : il est clair que si le prix de souscription des parts se situe dans la fourchette haute… cela diminue la rentabilité… (Le prix d’achat des parts est fixé en fonction de la valeur d’expertise + ou – 10%)

La politique de réserve et de provision : certaines SCPI ont fait beaucoup de provisions d’autres moins. Si on a une politique de provision agressive… cela diminue au moins dans l’immédiat le dividende.

Juger la qualité d’une SCPI uniquement sur les classements de rentabilité publiés régulièrement n’a absolument aucun sens.

Qu'est ce qui peut influer sur les plus-values ou moins-values potentielles de vos parts de SCPI de rendement ?

Le prix d’achat de vos parts était-il dans la fourchette haute ou la fourchette basse ? (en fonction de la valeur d’expertise).

Le rendement distribué : on constate même si cela n’est pas logique que le prix des parts sur le marché secondaire est très corrélé au rendement distribué.

La liquidité : le prix de revente sur un marché peu liquide a tendance à être dépressif. Si la société de gestion n’assure pas une politique de liquidité correcte, il peut y avoir un blocage de marché.

La composition du Patrimoine : si l’immobilier parisien a flambé pendant des années… on constate qu’il ne progresse plus et que l’on a même enregistré des baisses de prix notables. Certaines SCPI ont acheté de l’immobilier parisien au moment des bulles à des prix surfaits… Un jour ou l’autre cela se traduira dans la valorisation des parts.

Aujourd’hui le prix des murs de commerce au pied d’immeuble résistent bien… si l’emplacement est de première qualité. Pourtant on voit partout dans les villes… des murs de magasins vides… Les centres commerciaux ont parfois fait beaucoup de mal… et maintenant il y a la montée impressionnante des achats par internet.

La présence ou non de crédit à l’intérieur de la SCPI. Le crédit permet à la SCPI d’acheter un volume plus important de biens… c’est un élément important de la valorisation du patrimoine à terme.

L’inconvénient des SCPI de rendement, c’est le poids de la fiscalité : nous sommes en revenu foncier. Patrimoine Courtage utilise volontiers les SCPI de Perial, PFO2, PFO et des SCPI comme Immorente ou Effimo.  Accéder à la documentation SCPI PFO, PFO2, Effimo, Immorente

Quelques remarques sur les SCPI de rendement :

SCPI de bureaux :

On peut distinguer plusieurs catégories de SCPI :

-      Les SCPI de bureaux majoritairement investies dans Paris intra muros. Celles-ci ont par le passé eu de très bonnes performances grâce à la valorisation des parts.

Le prix de l’immobilier de bureaux parisiens a flambé. Mais vous devez être conscient que la rentabilité des bureaux à Paris intra muros est beaucoup plus faible qu’en périphérie ou que dans les grandes villes de province. D’autre part, les immeubles ne sont parfois plus aux normes. Nous sommes dubitatifs sur l’évolution des prix de l’immobilier de bureaux à Paris.

-      Certaines SCPI détiennent des immeubles de grande hauteur à la Défense. Les locataires ont peur de l’évolution des charges et le taux de vacance locative est important. Les immeubles sont souvent vieillissants et il faut s’attendre à d’importantes mises aux normes. Les équipements publics (accès, tunnels…) sont aussi vieillissants et la mise à niveau n’est pas assurée. Nous n’apprécions pas ce type d’investissement.

-      Les SCPI qui en plus des bureaux ont largement investi dans des locaux d’activité : les locaux d’activité se déprécient plus rapidement que les bureaux et certains sont difficilement reconvertibles. La présence de locaux d’activité dans les SCPI dope les rendements immédiats.

-      Conjoncture du marché de bureau : La demande placée de bureaux en Ile de France progresse de 20% sur un an glissant. Le stock de bureaux est en baisse de 7%. La demande locative est en hausse. Nous revenons à un marché qui est dans la moyenne de la décennie précédente. Le taux de vacance locative est en recul mais les loyers restent stables. Il y a très peu de constructions neuves. Nous devrions nous orienter vers la fin de la pression à la baisse sur les loyers.

-      Patrimoine Courtage privilégie les SCPI de bureaux ayant des immeubles récents, aux dernières normes dans la grande banlieue parisienne ou dans les grandes villes de province. Nous apprécions les SCPI de Périal.

 SCPI de murs de magasins :

Aujourd’hui si l’emplacement n’est pas excellent les boutiques de pied d’immeuble sont souvent vides. Nous allons vers une désertification des centres villes. Le phénomène de la vente par internet contribue à la disparition des petits commerces.

Une SCPI comme Immorente tire toujours son épingle du jeu. Vous pouvez la souscrire en tant que diversification.

 Les SCPI diversifiées :

Certaines SCPI choisissent de diversifier leurs investissements : PFO qui était essentiellement une SCPI de bureaux investit maintenant dans des murs de magasins et dans des locaux destinés à la santé ou à l’éducation (stabilité des locataires).

 

Les SCPI dans les contrats d’assurance-vie

Aujourd’hui nous utilisons volontiers les SCPI pour la partie « sécuritaire » des contrats d’assurance-vie. Il faut savoir que la liquidité des SCPI dans votre contrat est assurée par la compagnie.

Il faut savoir que le prix auquel vous allez acheter et revendre les SCPI dans un contrat d’assurance-vie n’est pas le même que si vous les achetez en direct.

Il faut savoir que le rendement est amputé par les frais de gestion du contrat et par le fait que la compagnie ne redistribue qu’une quote part des dividendes distribués. Ces données sont différentes pour chaque SCPI et pour chaque contrat.

Le point fort : au lieu d’être en fiscalité revenu foncier et d’avoir la fiscalité sur les plus-values foncières… vous êtes en fiscalité de l’assurance-vie. Même si la rentabilité faciale des SCPI est largement minorée par rapport à la détention en directe, la fiscalité compense très souvent cette baisse de rentabilité.

Le point faible : les SCPI dans un contrat d’assurance-vie ne se financent pas à crédit : vous perdez l’effet de levier du crédit que vous pouvez avoir dans les SCPI détenues en directe.

 Les SCPI investissant à l’étranger

Certaines SCPI se mettent à investir à l’étranger :

Prenons le cas de Novapierre Allemagne. Cette SCPI investit largement dans des murs commerciaux loués à de grandes enseignes dans les grandes métropoles Allemandes.

Le rendement locatif en Allemagne est inférieur au rendement locatif en France…mais le rendement locatif français tend à baisser… et à s’aligner progressivement sur le marché allemand.

Les prix en Allemagne sont généralement moins chers que l’équivalent français, ce qui est un facteur de sécurité.

Ce qui va faire la différence c’est la fiscalité. Les revenus de source allemande sont imposés en Allemagne de 15,825% sans CSG. En plus de cela la base taxable est largement minorée par le mécanisme des amortissements. La fiscalité allemande n’a rien à voir avec la fiscalité française qui peut atteindre 45% de tranche marginale +15,5% de CSG. Grosso modo, la fiscalité allemande sur votre SCPI sera au final de l’ordre de 10%.

Il est prévu que vous devez déclarer dans votre revenu français vos revenus fiscaux allemands. Ceux-ci sont fiscalisés sur la base de votre taux moyen d’imposition mais vous bénéficiez d’un crédit d’impôt sur ce que vous avez payé en Allemagne. Bref le poids de l’impôt en France sera réduit même s’il vient s’ajouter à l’impôt allemand.

Cette SCPI a une partie du patrimoine financée à crédit. Ce qui limite provisoirement le revenu distribué.

Cette SCPI utilise le mécanisme du fonds de remboursement si les reventes de parts sont supérieures aux souscriptions : cela peut-être très pénalisant pour l’investisseur si le marché se bloque mais pour l’instant cette réserve n’est pas d’actualité.

Cette SCPI est assez difficile à utiliser pour des investissements financés à crédit : les intérêts d’emprunt ne seront probablement pas déductibles. Elle présente un grand intérêt pour les investissements financés en cash pour les français fortement imposés . Voir la documentation

D’autres SCPI ont des investissements mixtes partie France, partie étranger :

Corum par exemple a investi une grande partie du patrimoine dans des centres commerciaux au Portugal. Corum investit également en Belgique, aux Pays-Bas, en Suisse, en Irlande… Ce qui lui permet d’afficher un taux de rendement attractif : 6,30% en 2015. Dans votre déclaration d’impôt, une grande partie des revenus seront des revenus de source étrangère mais quid de la déductibilité des intérêts sur la quote part des investissements étrangers si vous achetez à crédit : sur le site de Corum on vous dit que c’est possible… nous sommes plus réservés.

 Le démembrement temporaire de parts de SCPI

- Achat de nue propriété : Certaines personnes assujetties à l’ISF n’ayant pas besoin de revenus ou très fortement fiscalisées sur leur revenu foncier, peuvent acheter de la nue propriété de part de SCPI avec un démembrement temporaire (souvent 5 ou 10 ans). Elles achètent les parts avec une décote très importante par rapport au prix des parts en toute propriété. Les parts n’entrent pas dans la base taxable ISF. Nous considérons que c’est un placement extrêmement sécuritaire compte tenu de la décote de départ. Il s’adapte très bien à la gestion du patrimoine de mineurs.

- Achat de l’usufruit temporaire : Il est peu adapté à la fiscalité revenu foncier, surtout si le contribuable est dans une tranche notable d’imposition. La totalité des revenus distribués rentre dans la base taxable au revenu foncier (même si le capital investi est perdu au terme).

Il peut être utilisé lorsque le contribuable a des déficits fonciers reportés qui risquent d’être perdus (report maximum 10 ans).

Nous utilisons volontiers l’usufruit temporaire dans le placement de trésorerie de Société IS car on peut comptabiliser la dépréciation des parts (taux de rendement interne autour de 7 à 8% avant impôt).

Nos partenaires nous procurent les contreparties tant pour la nue propriété que pour l’usufruit.

 

Les SCPI et leur financement souscrire :

Nous préconisons volontiers l’achat de SCPI de rendement à crédit en prenant un crédit sur 15 ou 20 ans. Les taux de crédit sont très inférieurs aux rendements des SCPI même si ceux-ci sont en baisse. Nous avons par le passé largement encouragé les financements en prêt à remboursement in-fine. Nous l’encourageons toujours mais le seul établissement qui accepte des contrats multi-supports multi-gestionnaires en adossement c’est le Crédit Foncier.

Dans l’ensemble si vous voulez acheter à crédit des SCPI que ce soit en prêt amortissable ou en in fine, comptez au moins 20% d’apport.

Nous utilisons aussi l’avance sur contrat d’assurance-vie pour financer des SCPI.

 

Comment souscrire :

Le prix des parts est le même quelque soit le circuit que vous allez emprunter. Patrimoine a accès à l’essentiel des SCPI du marché (sauf les bancaires). Vous nous appelez, on discute, nous faisons connaissance et nous vous faisons les propositions de souscription et de financement les plus adaptés à votre situation.

Nous vous envoyons toutes les documentations à jour et les documents de souscription.

 

Patrimoine Courtage

Actualités

Notre point sur l'économie à février 2017

 

BREXIT: Quelles conséquences pour votre patrimoine?
Nos commentaires sur le BREXIT.

 

Pourquoi les résidences de tourisme sont-elles loin d'être un investissement de tout repos ?

Les résidences de tourisme

 

L'usufruit temporaire de biens immobiliers dans une structure IS (SCI ou entreprise)

L'usufruit temporaire

 

Et si vous aviez le courage de bannir le mot risque de votre vocabulaire ?

Bannissez le mot risque

 

Quelques éléments de réflexions sur d'éventuels investissements dans l'agriculture

L'agriculture un investissement plaisir

 

Et si vous arrêtiez de croire ce que l'on vous raconte sur la santé de l'Amérique !

Un point sur l'Amérique

 

L'avenir n'appartient qu'à ceux qui sont optimistes de nature

Etes-vous optimiste ?

 

Pourquoi choisir un Conseil en Gestion de Patrimoine ?
La réponse de Fidelity

 

Accéder à un fond de marchand de biens sous forme de FPCI:
FPCI d'opérations de marchand de biens

Novapierre Allemagne

Investissez sur un marché porteur avec une fiscalité douce

 

Sécurisez votre épargne avec l'investissement en nue-propriété

Nue-propriété

 

L'immobilier en France

Construit t'on trop en France ?

 

Notre lettre de Patrimoine 1er semestre 2017

Lettre de Patrimoine 1er semestre 2017