SCPI de rendement

 Immobilier de bureaux et de murs de magasin (mise à jour juillet 2016)


L'immobilier de bureau et l'immobilier mur de magasin à travers des SCPI est certainement l'un des placements immobilier les plus rentables : Aujourd'hui on trouve des rendements distribués qui avoisinent encore 4,60 % (parfois 5%). 

Si vous faites des comparaisons avec de l'immobilier détenu en direct ne perdez pas de vue que ces rendements sont :

  • nets de taxe foncière,
  • nets de frais  d'assurance,
  •  net de frais de gestion.

Vous n'avez également aucun souci de gestion et recevrez vos loyers chaque trimestre à date fixe sans avoir à les réclamer


Le patrimoine des SCPI

Le patrimoine des SCPI doit être très diversifié pour limiter le risque d'impayé, et les baux doivent être indexés : cahin caha (c'est généralement le cas). Du fait de l'indexation, les loyers progressent: stagnation ou légère baisse en 2008-2009 mais bonne reprise en 2010-2011.

La valeur des parts (donc du patrimoine des SCPI) ne s'est pas effondrée avec la crise. Certaines SCPI ont vu la valeur de leurs parts un peu baisser mais d'autres se sont parfaitement maintenues. Patrimoine Courtage fait très attention à sélectionner en priorité des SCPI ayant des immeubles neufs ou récents et aux dernières normes écologiques. C'est un gage de pérennité des loyers (même si c'est très légèrement moins rentable). 

  • Les SCPI de Bureaux: généralement, l'investisseur se contente de regarder les comparatifs de résultats et se précipite sur la SCPI dont le rendement apparent est le meilleur. Il y a de nombreux critères à prendre en compte :

1°- L'emplacement : les SCPI trop fortement investies dans Paris intra muros ont souvent des rendements locatifs plus faibles. Les immeubles sont souvent bien placés mais plus aux normes. Dans le passé, la valorisation des immeubles a été bonne, mais compte tenu du prix de l'immobilier dans Paris intra muros, je suis un peu réservé sur les plus-values futures.
En matière de SCPI investies principalement en bureaux Paris intra muros, je peux vous proposer  : Rivoli Avenir Patrimoine ou l'Epargne  foncière.
Patrimoine Courtage privilégie les SCPI investissant dans des immeubles de type campus (des immeubles à 3 ou 4 niveaux dont les charges sont plus faibles) dans des constructions aux dernières normes écologiques à proximité des grosses agglomérations là ou le marché locatif est important et n'est pas dépendant d'un secteur d'activité (exemple : Lyon, Aix en Provence, Sophia Antipolis, certains secteurs de la banlieue parisienne sans que cette liste soit exhaustive).

2°- La taille de la SCPI, la diversité et la qualité des locataire.
3°- La possibilité de réemploi des immeubles en cas de défaillance du locataire: 
les immeubles pourront-ils être rapidement reloués sans que cela n'engendre de lourd frais de transformation.
4°- La qualité du gestionnaire: Patrimoine Courtage préfère les gestionnaires de SCPI qui ne sont pas dépendants de groupes bancaires sans que ce critère soit éliminatoire.
5°- Le volume des provisions constituées et la politique d'entretien du parc: lorsqu'une SCPI choisit de ne pas provisionner de travaux, ce qui lui permet dans l'immédiat de distribuer des dividendes plus importants, c'est naturellement au détriment de la rentabilité future.
6°- La qualité des locataires: il est certain que si le locataire est de très grande qualité, le montant des loyers peut être légèrement inférieur à celui d'un locataire de qualité médiocre, mais vous avez moins à craindre qu'il fasse défaut.
7°- La qualité de la gestion : si la gestion est médiocre, cela accélère le turn over.
8°- La politique de loyer: si la SCPI pratique les loyers maximums, le turn over sera plus important.

 Il faut rechercher, rassembler et contrôler toutes ces  informations. Pour cela nos associés participent à de très nombreuses réunions d'information, écoutent ce qui se dit sur le marché de l'immobilier de bureau, glane des informations sur les gestionnaires et essaye de comprendre leur politique.
Concrètement Patrimoine Courtage vous permet d'accéder à un très grand nombre de SCPI. Nous privilégions les SCPI de Périal et Sofidy avec les SCPI Effimo avec qui nous collaborons depuis des années.
Actuellement Périal commercialise la SCPI PFO2 et PFO. Pour consulter les bulletins trimestriels de PFO2 et PFO :
Retrouver une documentation complète sur PFO2 dans notre rubrique "Nos SCPI / SCPI de rendement".

 Si les volumes sont importants et que vous voulez diversifier votre investissement, nous pourrons vous proposer une serie de SCPI chez différent gestionnaire. Nous pouvons également, au cas par cas, répondre à des demande spécifique sur une SCPI.

  •  SCPI de murs de magasins : nous préfèrons les murs de bureaux aux murs de magasins. On constate que si par le passé les SCPI de murs de magasins ont eu une rentabilité égale ou supérieure à celle des murs de bureaux, ce n'est plus obligatoirement le cas aujourd'hui. On constate que les boutiques de pied d'immeuble de centre ville sont de plus en plus souvent vides (sauf dans quelques quartiers phares privilégiés) et le commerce internet internet se développe à grande vitesse.
    Il est certes toujours possible d'investir en diversification dans ce type de SCPI. A titre d'exemple, Immorente a de tout temps été la SCPI la plus connue mais les volumes de souscription sont limités. Nous pouvons aussi  vous proposer Novapierre (Paref) composé de boutiques de pied d'immeuble.
    Immorente 2 est une SCPI murs de magasins largement acheté à crédit. Cela diminue la distribution mais augmente les perspectives de plus values.

    Acceder à notre offre SCPI!


Le rendement des SCPI

Le rendement  est très variable en fonction de la nature des biens composant la SCPI. Les SCPI de bureaux parisiens ont des rendements très inférieurs aux SCPI de bureaux dans des grandes villes de province.
- Les SCPI ayant beaucoup d'entrepôts ou de bâtiments logistiques ont des rendements locatifs supérieurs aux SCPI de bureaux.
- Les SCPI ayant investi dans des murs commerciaux sur l'étranger (par exemple SCPI Corum) peuvent avoir un rendement supérieur à celui des SCPI de bureaux.
- Le revenu distribué dépend aussi de l'endettement de la SCPI. Par le passé, les SCPI avaient très peu d'emprunt, maintenant beaucoup utilisent l'effet de levier du crédit.
D'une façon générale, il faut considérer que la rentabilité locative a baissé. Une SCPI de rendement va souvent avoir un rendement distribué entre 4,60% et 5%.
Il y a quelques années nous raisonnions sur du 5,30%.
Ces dernières années les prix de l'immobilier sous jacent a un peu baissé mais beaucoup de SCPI ont cherché à maintenir le prix des parts à l'achat. La différence entre le prix d'expertise et le prix de vente des parts avait augmenté. Le maintien des prix de parts était un peu artificiel. Aujourd'hui on recommence à revoir des légères hausses de prix de parts mais cela n'a rien à voir avec ce que l'on a connu il y a quelques années. Il y a encore 4 ou 5 ans, on pouvait lire dans l'AGEFI que le rendement moyen (loyer + plus value) était de 10,7% en moyenne par an sur 10 ans et 8,9% sur 5 ans. Ces chiffres ne sont plus d'actualité : tabler sur 5% ressemble plus à l'état du marché.

 

La liquidité des SCPI

Nous voyons de moins en moins de SCPI à capital fixe. Même les anciennes SCPI évoluent vers du capital variable. Si l'offre de vente est supérieure à l'offre d'achat, les SCPI peuvent vendre des immeubles.
Mais il y a parfois quelques pièges : Les SCPI de défiscalisation sont et reste très liquides. Dans l'ensemble nous sommes dans une période de forte collecte, ce qui donne une bonne liquidité à de nombreuses SCPI. Mais il y a des exceptions : La SCPI Pierre 48 en est une. Son mécanisme de fond de rachat peut être catastrophique pour les investisseurs.
Nous trouvons encore de nouvelles SCPI à capital fixe dans les SCPI fiscales ou dans les SCPI ayant un fort recours à l'emprunt.


 Le prix des SCPI

Lorsque l'on investit dans l'immobilier de bureau, il ne faut pas perdre de vue que nous n'avons pas du tout connu le boom un peu irrationnel de l'immobilier d'habitation dans le marché des bureaux et des locaux professionnels. Si on peut toujours se poser la question de savoir si l'immobilier d'habitation est trop cher, vous n'avez en principe pas à vous poser la question pour l'immobilier de bureau.

Lorsque l'on achète des parts de SCPI à l'émission (augmentation de capital) le prix des parts est le même quel que soit le circuit  par lequel vous les achetez.
Les parts de SCPI ne peuvent être vendues que par des banques, des Conseils en gestion de Patrimoine ou par des organismes de gestion de SCPI qui ont le statut de Conseils en Investissement Financier. Ce statut est très réglementé et surveillé.

Si vous cherchez à obtenir des ristournes sur le prix des parts, le Conseiller qui accéderait à votre demande serait en infraction par rapport à la réglementation et s'exposerait à perdre son statut de CIF. Vous devez dans ce cas vous poser des questions sur son professionnalisme.
Vous n'avez donc aucune raison de chercher à traiter directement avec la Société de gestion de la SCPI ou avec un autre Conseil si les préconisations de Patrimoine Courtage vous semblent pertinentes.

Sur le marché secondaire des SCPI à capital fermé, le problème se pose différemment. Les Sociétés de gestion organisent le marché secondaire et la confrontation entre l'offre et la demande. Il y a les prix des dernières transactions qui sont connues et il y a des listes d'offres de vente.
On satisfait d'abord les vendeurs les moins demandant mais rien ne vous oblige à vendre par l'intermédiaire de la Société de gestion. La transaction peut se faire de gré à gré. 

 
Quel financement pour vos SCPI?
Financement à crédit: lorsque vous financez des SCPI à crédit, il est beaucoup plus facile de financer des SCPI à capital variable en cours de commercialisation que des SCPI à capital fixe anciennes (les délais d'accord et de mise en place de crédit sont assez difficilement compatibles avec les mécanismes de confrontation de l'offre et de la demande). Il y a encore peu de temps, il était possible de financer les SCPI à 100%... maintenant les banques vont avoir une certaine tendance à rechercher une marge.
En prêt amortissable, Nous essayons de prévoir 20% d'apport mais cet apport peut être constitué d'avance sur contrat d'assurance-vie (voir note sur les avances)
Il est aussi beaucoup plus difficile de financer avec des montages de prêt à remboursement in fine car beaucoup de banques veulent des contrats sécuritaires en adossement (ce qui n'a pas beaucoup de sens car en fin de prêt on peut toujours revendre des parts de SCPI) en s'y prenant suffisamment tôt).
Le Crédit Foncier finance encore les SCPI avec un prêt à remboursement in fine adossé sur de contrat d'assurance vie en unités de compte. Il a prévu au terme du prêt à remboursement in fine une période complémentaire amortissable si le montant de l'adossement est insuffisant.

 

Quelques exemples de financement

Prêt à remboursement in fine sur 15 ans: Vous pouvez financer vos SCPI par un prêt à remboursement in fine adossé sur de l'assurance-vie multisupports multigestionnaires. Concrètement le contrat d'assurance-vie doit représenter 50 à 60% de votre investissement pour un prêt sur 15 ans. On peut tomber à moins si on prévoit un abondement sur le contrat. Le prêt peut aller jusqu'à 20 ans. On peut utiliser des contrats que vous avez déjà. Mais les taux de prêt en in fine sont supérieurs à ceux des prêts amortissables.

Actuellement Patrimoine Courtage peut encore vous proposer des prêts à remboursement in fine en taux fixe sur 15 ans avec un adossement en assurance-vie sur des contrats multisupports multigestionnaires avec 100 % de l'adossement en unités de comptes.
Vous avez 100 en Assurance-vie, vous empruntez 180 à 200. Il y a un énorme effet de levier. On peut éventuellement compléter l'apport de départ sur l'assurance vie par des versements complémentaires.

Exemple :
- Vous avez ou vous souscrivez un contrat multisupports multigestionnaires de 100 000 €. Vous achetez des SCPI de rendement PFO : loyer distribué 5 % avec un taux de revalorisation des loyers de 1,5 %.
Taux de prêt à remboursement in fine sur 15 ans ( 3,80% assurance comprise). Avec un contrat de 100 000 € vous allez emprunter 180 000 € en in fine sur 15 ans.
Le tableau de trésorerie sur la base d'une tranche marginale de 30 % + CSG 15,5% montre que la trésorerie est positive dès le départ.


Bilan de départ

ACTIF   PASSIF
Assurance-vie

100 000€

Apport : 100 000€
SCPI PFO 180 000 € Prêt à remboursement in fine 180 000€
 TOTAL 280 000€  TOTAL 280 000€
Bilan de sortie dans 15 ans
ACTIF PASSIF
Assurance vie :
(base revalorisation 5 %)
207 900€ Apport : 100 000€

SCPI PFO  :
(base revalorisation 1,5%)

282 827€ Prêt : 180 000€
Cumul trésorerie :
positive
25 909€ Bénéfice : 236 636€
 TOTAL  516 636€  TOTAL  516 636€

Pour visualiser le tableau de trésorerie cliquer ici.
Au terme vous revendez une partie de vos parts de SCPI ou vous rachetez votre contrat d'assurance vie.


Exemple 2 : 
SCPI de rendement en prêt amortissable + avance sur contrat d'assurance-vie:
Il vous est possible de souscrire des SCPI de rendement en prêt amortissable sur 15, 20 ans et même sur 25 ans. Les études montrent qu'avec un apport de 20 % on arrive à une trésorerie voisine de l'équilibre sur 20 ans (avant fiscalité). L'étude ci-dessous est faite sur 15 ans. Cette solution est parfaitement adaptée si on désire faire financer l'opération par sa banque habituelle qui peut parfois montrer quelques réticences à financer en in fine adossé sur un contrat d'assurance vie multisupports agressif. L'étude est faite sur un taux indicatif de 3,25 assurance comprise. Il est possible que les taux remontent, l'étude est donc indicative. Patrimoine peut aussi s'occuper du financement. L'apport de 20 % facilite l'obtention des prêts.
Devant la difficulté actuelle d'obtenir des prêts à remboursement in fine sur la base de contrats multisupports, Patrimoine a cherché à mettre au point un montage de substitution : Dans ce montage je peux utiliser des contrats à souscrire ou des contrats que vous avez autre part (naturellement je préfère utiliser des contrats multisupports multigestionnaires qui sont chez moi,mais ce n'est pas une obligation). On demande une avance sur le contrat. Les conditions de l'avance peuvent être variables selon les compagnies mais d'une façon générale, l'esprit est le suivant : l'avance représente au maximum 60 % de la valeur de rachat du contrat. Elle va servir à constituer l'apport personnel.
L'avance est assimilée à un prêt (intérêts souvent TME + 1). Elle est généralement remboursable dans un délai maximum de 6 ans (en cliquant sur le lien vous aurez une étude sur la déductibilité des intérêts d'avance)

Exemple avec un contrat d'assurance-vie de 100 000€ :
Avance: 60 000€ : J'ai plusieurs solutions :

  1. Avec les 60 000€ j'achète 60 000€ de SCPI de rendement. Je n'ai pas besoin de monter de dossier bancaire, et le montage peut être fait par des personnes âgées.
  2. L'avance me sert d'apport personnel pour un financement en prêt amortissable classique, on peut faire le prêt sur 10, 15, 20 ans. A titre d'illustration voici ce que cela pourrait donner sur 15 ans sachant que dans mon montage je fais en sorte que la trésorerie de l'opération avant fiscalité soit à peu près équilibrée (loyer = remboursement du prêt). Il est naturellement possible de concevoir des montages avec un effort d'épargne complémentaire. L'étude est faite sur la base d'une tranche marginale d'imposition de 30% +CSG 15,5% avec un taux de prêt de 3,25%.

Bilan de départ :

ACTIF PASSIF
Contrat Ass-vie 100 000€ Apport 100 000€
SCPI de rendement 150 000€ Avance 60 000€
    Prêt (15 ans)  90 000€
 TOTAL 250 000€  TOTAL 250 000€
Au terme de l'avance, je peux la rembourser par tout moyen, éventuellement par le rachat partiel du contrat d'assurance-vie.
Bilan de sortie dans 15 ans :
ACTIF PASSIF
Ass-vie (valor 5 % et rachat partiel ) 95 453€ Apport initial 100 000€
SCPI (valor 1,5%) 188 025€ Apport progressif 30 150€
    Bénéfice 153 328
 TOTAL 283 478€  TOTAL 283 478€

 Tableau de trésorerie : cliquez ici
Dans l'étude nous avons intégré une fiscalité avec une tranche marginale d'imposition de 30%. L'étude sera adaptée en fonction de votre  propre tranche marginale d'imposition.

Observations :
En cas de décès et si tout le monde est d'accord, on vend d'urgence les SCPI pour rembourser l'avance et le prêt (le prêt est souvent assuré). Ce n'est qu'après avoir remboursé l'avance et le prêt que le bénéficiaire désigné du contrat demandera le remboursement de l'assurance-vie. De cette façon on n'a pas perdu les avantages de l'assurance-vie sur le plan de la transmission.


Nous attirons votre attention sur plusieurs points :

1°- Nous  vous invitons à nous demander conseil pour la mise en place de l'avance même si le contrat n'est pas chez nous. Il faut prendre quelques précautions pour éviter les éventuels discussions futurs avec le fisc sur la déductibilité des intérêts.
2°- 
Patrimoine Courtage peut vous procurer une grande partie des SCPI pouvant exister. Patrimoine choisit donc librement les SCPI avec lesquelles il travaille. Il n'y a pas que l'aspect rentabilité immédiate qu'il faut prendre en compte (emplacement, qualité des immeubles, qualité de la gestion, entretien, qualité des locataires...).

Si le volume est important on peut diversifier. N'hésitez pas à nous demander les documentations et les bulletins de souscription et n'hésitez pas à nous demander un avis sur les SCPI que je préconise (ou celle que je ne veux pas préconiser). 

 

Achat de nue propriété avec démembrement temporaire de parts de SCPI

Cet achat est tout à fait adapté pour des personnes n'ayant pas besoin de revenus immédiats, qui veulent se constituer pour plus tard des revenus et qui disposent de cash (intérêt de prêt non déductibles). Si ces personnes sont à l'ISF, elles feront une économie d'ISF (la nue propriété avec un démembrement temporaire de 10 ans s'achète 66% de la valeur en toute propriété. Votre capital est très bien protégé. Sur la base d'une revalorisation des parts de 0,5% par an, un investissement de 168 168€ vaudra à la fin du démembrement 267 831€. Une valorisation de 0,50% des parts semble très faible. La nue propriété avec un démembrement temporaire de 5 ans s'achète 79% de la toute propriété.
Pour visualiser les simulations :  cliquez ici

 

Utiliser le démembrement temporaire de parts de SCPI pour gérer votre fiscalité et votre ISF ou placer votre trésorerie

Les parts de SCPI  peuvent être démembrées temporairement (5 ou 10 ans), les parts d'usufruit à 5 ans s'achètent pour 21 % ou 21,5% de la valeur des parts en toute propriété et,  les parts d'usufruit à 10 ans s'achètent pour 36 % des parts en toute propriété.

Il existe de nombreux usages du démembrement. 

Achat d'usufruit:
Placer de la trésorerie dans une structure IS (en général on utilise de l'usufruit à 5 ans).
Taux de rendement interne : de l'ordre de 7 %  : la fiscalité de l'usufruit temporaire dans une structure IS est favorable.
- Avoir des revenus complémentaires temporaires pour des personnes peu imposées
- Compenser du déficit foncier existant non imputable sur l'ensemble du revenu qui serait perdu.
Tableau d'achat d'usufruit de SCPI dans structure IS :
Cliquez ici pour visualiser d'usufruit SCPI à 5 ans 
Cliquez ici pour visualiser le tableau d'usufruit à 10 ans

 

Achat de nue-propriété avec démembrement temporaire de 5 à 10 ans:

Vous achetez les parts 79% et 68% de la valeur en pleine propriété. Sont concernées :

1°- Les personnes imposées à l'ISF qui peuvent choisir d'acheter de la nue propriété avec démembrement temporaire de 5 à 10 ans.
- Des personnes recherchant la valorisation de leurs parts sans chercher à avoir des revenus immédiats et désirant acheter leurs parts sans crédit peuvent également acheter de la nue propriété.
2°- Des personnes désirant transmettre plus tard des parts par donation ou succession et n'ayant pas besoin de revenus immédiat peuvent acheter de la nue propriété avec démembrement temporaire. En cas de donation ou de succession la plus value n'est pas taxable.
3°- Des personnes désirant avoir des revenus différés pour compléter leur retraite peuvent acheter de la nue propriété avec démembrement temporaire sans crédit.
L'achat de la nue propriété avec démembrement temporaire de parts de SCPI  constitue une très bonne protection de votre capital et ne présente aucun souci de gestion. Il est souvent adapté à la situation des personnes âgées.

 Retrouvez toute nos solution en placement de trésorerie de sociétés IS: "Nos solutions entreprise / Usufruit de parts de SCPI".

 

 

 

 

Patrimoine Courtage

Actualités

Notre point sur l'économie à février 2017

 

BREXIT: Quelles conséquences pour votre patrimoine?
Nos commentaires sur le BREXIT.

 

Pourquoi les résidences de tourisme sont-elles loin d'être un investissement de tout repos ?

Les résidences de tourisme

 

L'usufruit temporaire de biens immobiliers dans une structure IS (SCI ou entreprise)

L'usufruit temporaire

 

Et si vous aviez le courage de bannir le mot risque de votre vocabulaire ?

Bannissez le mot risque

 

Quelques éléments de réflexions sur d'éventuels investissements dans l'agriculture

L'agriculture un investissement plaisir

 

Et si vous arrêtiez de croire ce que l'on vous raconte sur la santé de l'Amérique !

Un point sur l'Amérique

 

L'avenir n'appartient qu'à ceux qui sont optimistes de nature

Etes-vous optimiste ?

 

Pourquoi choisir un Conseil en Gestion de Patrimoine ?
La réponse de Fidelity

 

Accéder à un fond de marchand de biens sous forme de FPCI:
FPCI d'opérations de marchand de biens

Novapierre Allemagne

Investissez sur un marché porteur avec une fiscalité douce

 

Sécurisez votre épargne avec l'investissement en nue-propriété

Nue-propriété

 

L'immobilier en France

Construit t'on trop en France ?

 

Notre lettre de Patrimoine 1er semestre 2017

Lettre de Patrimoine 1er semestre 2017