SCPI & Assurance-vie

De l'immobilier dans vos contrats d'assurance-vie?


Rendements élevés, mutualisation du risque, faible ticket d’entrée…les atouts de la pierre-papier ne sont plus à démontrer. Avec un rendement moyen de 4,60%, les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers (SCPI) font bien mieux que le Livret A  (0,75%) ou les fonds euros garantie classique des assureurs (2,20%). Au vu de ce constat, pourquoi ne pas loger des SCPI dans votre contrat d’assurance vie ?

Quels avantages ?

La fiscalité :

  • L’immobilier locatif professionnel accessible par les supports de type SCPI offre un actif relativement sûr et rentable. Il vous permet d’accéder à un parc immobilier de qualité offrant des rendements plus importants que l’immobilier locatif « classique », vous décharge de toute contrainte de gestion, et permet une mutualisation du risque.
    Achetez en direct, les SCPI sont toutefois handicapées par la fiscalité confiscatoire appliquée aux revenus fonciers (hors financement à crédit). Elles subissent l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux de 15,5%... Pour une tranche marginale à 41% le taux peut atteindre 56,5%.
    Si ces parts de SCPI sont logées dans un contrat d’assurance-vie, vous bénéficiez d’une fiscalité beaucoup plus favorable. Pour les contrats ouverts depuis plus de 8 ans, vos gains (les loyers ne sont pas redistribués mais réinvestis) sont taxés à 7,5% après un abattement de 4 600 € pour une personne seule et de 9 200 € pour un couple. A cette imposition s’ajoute les prélèvements sociaux de 15,5%.
    Pour les contrats plus récemment ouverts, vous bénéficiez du mode de calcul très favorable pour déterminer la part taxable de votre rachat.
    Le Bilan est donc sans appel. Si vous êtes fortement fiscalisé et s’il n’est pas financé à crédit ou au moyen d'avance, l’investissement SCPI (hors dispositif de défiscalisation) peut aujourd’hui s’envisager au travers de votre contrat d’assurance-vie. Vous bénéficierez ainsi d’un des derniers refuges contre une fiscalité confiscatoire.
  • L’autre avantage que vous aurez à souscrire des SCPI par un contrat d’assurance-vie est la liquidité. En effet, la liquidité des parts est assurée par l’assureur que les SCPI soient à capital variable ou à capital fixe.
    La compagnie achète des enveloppes aux gestionnaires de SCPI qu’elle revend à ses clients. Elle maîtrise ainsi parfaitement le volume de SCPI disponibles et permet à ses clients une revente immédiate en cas d’arbitrage ou de rachat (Attention : certains assureurs bloquent encore les rachats 5 ans sur les parts de SCPI).
  • Certains assureurs vous permettent également de faire des économies substantielles sur les frais d’acquisitions. Les méthodes de calcul varient selon la compagnie mais vous pouvez globalement réaliser une économie allant de 2% à 9% selon les contrats.

La liquidité :

La part que vous pouvez souscrire en SCPI dans les contrats d'assurance-vie est très variable selon les contrats. Des enveloppes sont ouvertes régulièrement et quand l'enveloppe est pleine la souscription s'arrête. Les compagnies sont tenues d'assurer la liquidité des contrats d'assurance-vie donc des SCPI contenues dans le contrat. Il y a des contre-parties : le prix d'achat et de revente des parts dans les contrats n'est pas exactement le même que si vous achetez les parts en direct. 

La rentabilité :

  • Les dividendes distribuées par la SCPI ne vous sont pas totalement acquis. La quotité varie selon les SCPI. 
  • Vous supportez les frais de gestion du contrat.
    Votre rentabilité faciale (avant fiscalité) sera donc inférieure à celle que vous auriez si vous achetez directement la SCPI.

La sécurité :

Les SCPI sont des placements à base d'immobilier. Le prix de l'immobilier peut varier à la hausse comme à la baisse. Les éventuelles variations à la baisse du prix de l'immobilier est compensée par des rendements qui ne sont pas négligeables. Bien que nous soyons conscients des éventuelles variations de valorisation nous classons les SCPI dans la catégorie des fonds flexibles et sécuritaires.

Remarques :

Vous pouvez acheter des SCPI en direct avec un prêt amortissable de longue durée (taux sur 12 ans 2,70% environ).
Vous mettez votre apport personnel sur un contrat d'assurance-vie. Vous pouvez l'investir au moins partiellement sur des SCPI. Vous demandez une avance qui va représenter jusqu'à 60% de votre contrat. Le coût de l'avance est d'environ 3,20%. Cette avance constitue votre apport personnel pour l'achat de vos SCPI (prévoir un apport personnel de 20%). Vos SCPI vous rapportent entre 4,60% et 5% nettement plus que le taux d'avance et le taux de prêt.

Illustration : Vous mettez 100 000€ sur un contrat d'assurance-vie. Vous obtenez une avance de 60 000€. Cette avance  constitue votre apport personnel (20%). Vous souscrivez 300 000€ de SCPI de rendement (PFO, PFO2, Efimmo). Vous demandez un prêt de 240 000€. Naturellement il faudra vérifier au cas par cas les capacités de remboursement et d'emprunt. 

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