Les SCPI investissant à l'étranger

SCPI investissant à l'étranger

Optimisez vos revenus fonciers en achetant des parts de SCPI qui investissent à l’étranger

 

L’investissement en parts de SCPI présente généralement l’inconvénient de générer des revenus fortement fiscalisés car ils sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers : taxation à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux après éventuelle déduction des intérêts d’emprunt.
Pour optimiser la fiscalité de vos revenus de parts de SCPI, nous pouvons vous proposer d’investir sur des SCPI qui réalisent tout ou partie de leurs investissements à l’étranger.
Ce type de SCPI vous permettra de bénéficier d’une excellente diversification et d’une fiscalité avantageuse. En effet, les revenus perçus par ces SCPI sur des immeubles situés à l’étranger subissent un prélèvement à la source qui est généralement plus favorable que l’impôt français. Revenus qui, lorsqu’ils sont distribués aux associés de la SCPI, seront taxés dans la catégorie des revenus fonciers de source étrangère sous déduction d’un crédit d’impôt qui réduit considérablement le montant de l’impôt à payer en France (ou seront non imposables).
Il faut également noter que ces revenus fonciers de source étrangère ne subiront pas de prélèvements sociaux en France. Ce qui représentera tout de même à partir du 1er janvier 2018 une économie « d’impôt » de 17,2%.
Enfin, il faut préciser que cette particularité fiscale découle de conventions de non double imposition conclues entre la France et les autres pays européens. Conventions qui présentent généralement un certain caractère de stabilité même si elles peuvent être amenées à évoluer.
Pour vous permettre d’apprécier l’intérêt de ce type d’investissement, nous vous proposons de vous présenter une série de SCPI qui pourrait correspondre à ces critères :

  • Novapierre Allemagne : cette SCPI de droit français investit dans des murs commerciaux loués à de grandes enseignes en périphérie des principales villes d’Allemagne : un marché où les prix sont moins élevés, des loyers un peu plus bas mais qui bénéficie d’une plus grande stabilité des locataires.

    Novapierre Allemagne a également la particularité de pouvoir s’endetter à hauteur de 40% pour acheter ses immeubles. Ce qui devrait à terme permettre une revalorisation des parts.

    Sur le plan fiscal, les revenus de Novapierre Allemagne sont d’abord fiscalisés en Allemagne sur une base taxable beaucoup plus faible que celle d’un bien français : base taxable imposée en Allemagne forfaitairement à 15,825 % (prélèvement à la source) et non soumise aux prélèvements sociaux.

    Le revenu net d’impôt allemand est ensuite à déclarer en France et imposé sous déduction d’un crédit d’impôt. Ce dernier minore considérablement le montant de l’impôt à payer. En pratique, le taux d’impôt payé en France sera égal à la différence entre votre tranche marginale d’imposition et votre taux moyen, et ce revenu ne sera pas soumis aux prélèvements sociaux.

  • Corum Conviction : C’est une jeune SCPI qui investit dans toute l’Europe sur des actifs professionnels en recherchant un maximum de diversification : bureaux (52%), commerces (16%), locaux d’activité (12%), hôtels (12%), logistique (6%), santé (2%).Il faut également noter que cette SCPI à une gestion dynamique de son parc immobilier (stratégies d’arbitrages), qu’elle recherche des actifs sur lesquels elle a de la visibilité sur le plan locatif (baux fermes), et qu’elle n’hésite pas à aller sur des zones géographiques peu travaillées par les autres gestionnaires pour maintenir un rendement au-dessus des 6% (objectif recherché par le gestionnaire).Au-delà de l’excellent rendement qu’elle distribue (6,45% avant impôt en 2016), cette SCPI vous permettra de bénéficier d’une fiscalité favorable sur vos loyers : comme 80% des revenus proviennent de l’étranger, vous acquitterez peu de prélèvements sociaux et vous bénéficierez de crédits d’impôt sur le montant des loyers perçus.
    • SCPI Pierval Santé : SCPI thématique qui investit dans le secteur de la santé et dont la stratégie d’investissement repose sur la diversité de ses acquisitions : murs d’établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaque,…), murs de cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suites et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacies...Comme pour Novapierre Allemagne, le fait de disposer de loyers de source étrangère vous permettra d’optimiser votre fiscalité et donc le rendement net de votre investissement. Sachant que sur 2016, la SCPI a distribué un dividende de 5,15%. 
      NB : Il est à noter que la SCPI reverse une partie de sa collecte à l’œuvre de la Fondation ICM (Institut du Cerveau et de la Moelle épinière, reconnue d’utilité publique par le décret du 13 septembre 2006).
      Cette SCPI vous apportera une bonne diversification aussi bien structurellement que géographiquement : 49% de ses investissements ont été réalisés en Allemagne.
      Remarques :
      Franchise de loyers : il existe un délai d’entrée en jouissance de 4 à 6 mois selon les SCPI. Elle correspond au délai raisonnable estimé par les gestionnaires pour investir vos fonds. Durant ce délai, vous ne percevrez pas de loyers. Après, les loyers vous seront versés de manière trimestrielle à terme échu (sauf sur Corum où la distribution est mensuelle).
      Frais de souscription : même si le rendement est calculé sur le montant brut de votre souscription, il y a des frais sur la souscription de parts de SCPI. Ces frais sont de l’ordre de 10% et pourront éventuellement être en partie compensés par l’augmentation du prix des parts.
      Ces frais sont normaux (le sous-jacent est de l’immobilier) et ne doivent pas constituer un frein à la souscription. Toutefois, ils imposent un horizon de placement à long terme (plus de 8 ans) pour vous permettre de les lisser dans le temps (même s’il est possible de revendre les parts avant cette date).

 

Patrimoine Courtage

Actualités


Optimisez vos revenus fonciers en achetant des parts de SCPI qui investissent à l'étranger

Les SCPI investissant à l'étranger

 

Notre point sur l'économie à février 2017

 

BREXIT: Quelles conséquences pour votre patrimoine?
Nos commentaires sur le BREXIT.

 

Pourquoi les résidences de tourisme sont-elles loin d'être un investissement de tout repos ?

Les résidences de tourisme

 

L'usufruit temporaire de biens immobiliers dans une structure IS (SCI ou entreprise)

L'usufruit temporaire

 

Et si vous aviez le courage de bannir le mot risque de votre vocabulaire ?

Bannissez le mot risque

 

Quelques éléments de réflexions sur d'éventuels investissements dans l'agriculture

L'agriculture un investissement plaisir

 

Et si vous arrêtiez de croire ce que l'on vous raconte sur la santé de l'Amérique !

Un point sur l'Amérique

 

L'avenir n'appartient qu'à ceux qui sont optimistes de nature

Etes-vous optimiste ?

 

Pourquoi choisir un Conseil en Gestion de Patrimoine ?
La réponse de Fidelity

 

Accéder à un fond de marchand de biens sous forme de FPCI:
FPCI d'opérations de marchand de biens

Novapierre Allemagne

Investissez sur un marché porteur avec une fiscalité douce

 

Sécurisez votre épargne avec l'investissement en nue-propriété

Nue-propriété

 

L'immobilier en France

Construit t'on trop en France ?

 

Notre lettre de Patrimoine 1er semestre 2017

Lettre de Patrimoine 1er semestre 2017