SCPI investissant en Allemagne

Pourquoi investir dans des S.C.P.I de droit Français qui investissent en Allemagne ? (mise à jour juillet 2016)

Aujourd’hui deux SCPI de droit Français ont été créés récemment et se constituent un patrimoine composé d’immeubles de bureaux ou de murs de commerces.
Il s’agit de Novapierre Allemagne (Paref) et Europimmo de la Française AM.
Nous allons essayer de les comparer aux SCPI investissant en France dans de l’immobilier de même nature.

- Les deux SCPI vont investir dans les 10 plus grosses villes Allemandes.
Ce que l’on constate :
a) Le prix de l’immobilier de bureau ou de commerce est très sensiblement moins cher en Allemagne qu’en France. L’écart est significatif. Mais l’écart se réduit car il y a eu une baisse de l’immobilier en France.
b) Les loyers sont très nettement moins chers en Allemagne qu’en France mais les loyers en France ont tendance à baisser ce qui tend à rapprocher les 2 marchés.
c) Si on fait le ratio loyer sur prix d’achat, la rentabilité apparente est légèrement plus faible en Allemagne qu’en France. Mais il faut fortement nuancer ce résultat : aujourd’hui les bailleurs Français sont obligés de consentir de très gros efforts (franchise de loyer, travaux, etc) pour garder ou conquérir des locataires. Le taux de vacances locatives est en moyenne plus élevé en France qu’en Allemagne. Le petit avantage apparent que l’on pouvait donner à la rentabilité de l’immobilier Français est complètement gommé par les avantages consentis et le taux de vacances locatives.
d) Il faut se poser la question des perspectives de plus-value ou de moins-value de l’immobilier sous-jacent. Les prix Allemand sont beaucoup moins chers que l’immobilier Britannique ou Français. Il y a une certaine logique à espérer un alignement progressif.

En clair, les perspectives de plus-values sont plutôt du côté de l’Allemagne que de la France dans le contexte actuel.

- Voici quelques données glanées de ci de là 
1) Prix moyen de l’immobilier commercial (moyenne) :

  • France : 3 500€ le m2 (2 300 en 2000)
  • Allemagne : 2 600€ le m2 (2 002 en 2000)
  • Espagne : 2 600€ le m2 (2 000 en 2004)
  • Belgique : 1 900€ le m2 (2 300 en 2005)
  • Italie : 2 000€ le m2 (1 700 en 2003)

2) La rentabilité locative :

  • France : 5% (plus haut 6,4% : baisse)
  • Allemagne : 5% (plus bas 4,5% : hausse)
  • Belgique : 4% (stable)
  • Italie : 5,5% (plus haut 6,2% : baisse)

Il ressort donc que le prix de l’immobilier commercial est plus cher en France qu’ailleurs en Europe. Certains analystes lui attribuent une surcote de 20% pouvant aller jusqu’à 30 pour l’immobilier parisien.

A ce stade du raisonnement, la comparaison peut peut-être pencher vers l’investissement Allemand mais ce n’est pas encore déterminant.
Mais il va falloir intégrer les problèmes de fiscalité.
Voici quelques notions de base ;
1) Un résident fiscal Français détenteur de SCPI ayant un patrimoine Français pourra déduire de son revenu foncier les éventuels intérêts d’emprunt mais il va être fiscalisé dans sa tranche marginale d’imposition + la CSG :
- Tranche marginale 30% + prélèvements sociaux 15,5% = 45,5%
- Tranche marginale 41% + prélèvements sociaux 15,5% = 56,5%
- Tranche marginale 45% + prélèvements sociaux 15,5% = 60,5%.
On s’aperçoit tout de suite que la fiscalité est un très gros frein pour la souscription de SCPI investies en France si vos revenus sont substantiels.
2) La fiscalité d’un résident Français porteur de parts d’une SCPI investissant en Allemagne sera traitée de façon toute différente.
- Les accords fiscaux entre la France et l’Allemagne prévoient que c’est la fiscalité du lieu des immeubles qui s’applique.
Alors essayons de décortiquer succinctement le mécanisme d’imposition en Allemagne.
a) Un bien situé en Allemagne va pouvoir bénéficier du mécanisme de l’amortissement ce qui n’est pas le cas pour les biens en revenu foncier situés en France.
En clair la base imposable va être beaucoup plus faible en Allemagne qu’en France.
b) En plus de l’amortissement on va pouvoir déduire les intérêts d’emprunts interne à la SCPI (mais pas ceux destinés à acheter les parts).
c) Le revenu fiscal d’un bien situé en Allemagne va être imposé en Allemagne à un taux forfaitaire de 15,825%.
Concrètement compte tenu de l’amortissement, l’ordre de grandeur de l’imposition va être de l’ordre de 10% du montant des dividendes que vous encaissez et sera prélevé à la source (c’est un ordre de grandeur).
d) Un bien situé en Allemagne n’est pas assujetti à la CSG.
e) Résultat de la comparaison pour un résident fiscal français :
- Tranche marginale 30%, impôt + prélèvements sociaux en France 45,5%. En Allemagne 10%, différence 35,5%
- Tranche marginale 41%, impôt + prélèvements sociaux en France 56,5%. En Allemagne 10%, différence 46,5%
- Tranche marginale 45%, impôt + prélèvements sociaux  en France 60,5%. En Allemagne 10%, différence 50,5%.
Vous avez naturelleent à vous poser la question de l’incidence fiscale sur votre déclaration de revenus en France.

Le principe :
Il n’y a pas de double imposition. Sur le plan pratique vous allez devoir déclarer vos revenus fonciers de source allemande dans votre déclaration Française. Il y aura un premier calcul d’impôt sur cette base (calcul impôt base 1).
On fera un 2ème calcul sans tenir compte de votre revenu de source Allemande (calcul impôt base 2). L’impôt ainsi calculé sera forcement plus faible que dans le calcul impôt base 1.
L’impôt final va être calculé sur la base 1 mais vous allez bénéficier d’un crédit d’impôt égal à la différence entre l’impôt calculé sur la base 1 et l’impôt calculé sur la base 2.
En clair, votre revenu de source Allemande n’aura pratiquement pas d’incidence sur vos impôts en France.

 Peut-on financer les SCPI investies en Allemagne à crédit ?
1) Les intérêts des prêts souscrits pour l’achat de SCPI ne seront pas déductibles de votre revenu de SCPI prélevés forfaitairement en Allemagne. Mais les SCPI peuvent avoir des emprunts internes ce qui diminue la rentabilité immédiate mais est un élément d’appréciation de la valeur des parts.
Même si les intérêts d’achats de parts ne sont pas déductibles, il peut  y avoir un effet de levier qui rend le financement parfaitement envisageable : le taux de rendement des SCPI après prélèvement de source Allemande est très nettement supérieur aux taux de prêts. Il y a donc un effet de levier non négligeable surtout si l’on escompte une valorisation à terme des parts.
Il peut peut-être être un peu difficile de trouver un établissement bancaire français ayant agréé les SCPI investies en Allemagne. Vous pouvez toujours financer votre opération en utilisant le mécanisme des avances sur contrat  d’assurance-vie.
- Dans la SCPI Novapierre Allemagne, il peut y avoir un crédit interne à la SCPI pour le financement des acquisitions crédit qui ne peut dépasser 40% du montant de l’investissement. Concrètement cela diminuer fortement le revenu distribuable les premières années mais cela va contribuer à valoriser les parts. Cette politique peut évoluer lorsque le volume du patrimoine de la SCPI sera plus conséquent.
Novapierre Allemagne distribue un revenu trimestriel de 3€ pour un prix de souscription de 250€ ce qui donne un rendement distribué de l’ordre de 4,8% avant fiscalité.

Comment souscrire ?
1°) Nous aurons une conversation téléphonique pour nous assurer que l’investissement projeté est adapté à votre situation.
2°) Vous nous demandez l’ensemble de la documentation et des bulletins de souscription (sachez qu’il n’y a pas de différence de prix si vous passez par notre intermédiaire).

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