SCPI de capitalisation

Nos commentaire sur le rapport annuel 2015 de la SCPI Pierre 48

   

 

Voici quelques éléments de réflexion sur le rapport annuel de la SCPI Pierre 48 :

La SCPI Pierre est une SCPI à capital variable. Le nombre de parts a baissé. Il était de 235 849 à fin 2014, il est de 230 902 à fin 2015.
Il y a donc une baisse de 4 947 parts. Cela signifie qu’il y a plus de retraits que de souscriptions.

Il y a  deux moyens de se retirer :
- le retrait par compensation avec un acheteur,
- et le retrait par rachat de vos parts par le fonds de remboursement.
Sur un total de retrait de 8 621 parts dans l’année il y a eu 3 673 parts rachetées par  compensation et 4 940 parts rachetées par le fonds de remboursement. Mais les retraits ne se font pas aux mêmes conditions. Le prix d’achat des parts est aujourd’hui de 1 289 €.
Le prix de retrait par compensation est de   1 160,74€. Le prix de retrait par le fond de remboursement est de 1 040 €.
En clair, vous avez une décote de l’ordre de 10 % par rapport au prix d’achat pour la vente compensée ce qui est logique et d’un peu plus de 19,38 % pour le rachat par le fonds de remboursement : cela laisse songeur.
Aujourd'hui les parts revendues au fonds de remboursement sont rachetées presque instantanément. Par contre il y a 8 013 parts en attente de vente. Il y a eu seulement 3 673 parts de vendues par compensation.
En 2015  il faut donc compter un peu plus de 2 ans d’attente si vous ne voulez pas passer par le fonds de remboursement.
Tout cela n’incite pas les nouveaux investisseurs à investir donc l’écoulement des parts en attente de vente se fait mal et les délais peuvent s’allonger.

Y a-t-il une explication à ce phénomène ?

Pierre 48 était très investi à travers des contrats d’assurance-vie. Le nombre des contrats proposant Pierre 48 a fortement diminué. Nous n’avons pas d’éléments chiffrés sur l’évolution des encours sur Pierre 48 détenus à travers les contrats d’assurance vie. Il a très probablement baissé.
Il n’y a plus que 2 petits contrats par lesquels vous pouvez encore souscrire Pierre 48.
- Le marché de l’immobilier parisien a baissé en 2015 alors que la valeur d’achat de vos parts de Pierre 48 n’a pas baissé. 
Contrairement  à ce que l’on peut penser aux premiers abords, ce n’est pas une bonne nouvelle. Les expertises sur la valeur de réalisation (vente) des immeubles de votre SCPI, donnaient 1 087€ par part fin 2014 et 1 057 € fin 2015.
En clair, a signifie que votre part dans la valeur des immeubles détenus a baissé de 2,75 %.
On n'a pas répercuté la baisse de la valeur des immeubles sur le prix d’achat des parts qui par là-même devient très cher. On n’est pas loin du plafond du prix d’achat possible tel qu’il est prévu par la réglementation.

 Pour vous qu’est-ce que cela peut avoir comme conséquence ?

 Même si le marché de l’immobilier parisien remonte un peu, la valorisation du prix d’achat des parts risque de se faire entendre. La belle époque des valorisations impressionnantes est derrière nous.

 Que devait vous faire si vous avez des parts de Pierre 48 ?

 Si vous risquez d’avoir besoin d’argent dans les années à venir, vous mettez tout ou partie de vos parts en vente sur le marché de compensation. En l’état actuel des choses, vous risquez d’attendre plus de deux ans avant que vos ordres ne soient exécutés. Vous prenez date dans la liste d’attente. Rien ne vous empêchera de retirer votre ordre de vente si vous estimez que le marché se retourne favorablement ou que vous ne craignez plus les besoins d’argent.
Nous espérons que Pierre 48 modifiera sa politique de liquidité. Nous espérons que le fonds de remboursement sera supprimé.
Pour que tous les vendeurs puissent être traités sur un pied d’égalité même si le délai d’écoulement n’est pas instantané :
La SCPI peut diminuer son capital de 10% par an en vendant des immeubles.

 Que peut-on dire sur l’évolution de la composition du patrimoine de votre SCPI ?

La SCPI investit dans un patrimoine immobilier résidentiel locatif décoté principalement en région parisienne. La part des appartements relevant de la loi de 48 a baissé. Il y a une diversification des sources de décote : achat de nue-propriété, achat d’appartements occupés par des personnes âgées, etc. Sur le long terme, cela est tout de même une source de plus-value si le marché de l’immobilier parisien ne baisse pas. Sur le long terme votre capital est assez bien protégé mais votre placement n’a plus la liquidité qu’il avait autrefois.

 

 

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