SCPI disposant de revenus de sources étrangères
Pour améliorer le bilan fiscal des opérations d’investissements en parts de SCPI de nos clients, nous leur proposerons d’investir sur des parts de SCPI qui réalisent tout ou partie de leurs investissements à l’étranger. Les revenus qu’elles perçoivent d’immeubles situés à l’étranger subissent en effet un prélèvement à la source qui est généralement plus favorable que l’impôt français. Revenus qui, lorsqu’ils sont distribués aux associés de la SCPI, seront taxés dans la catégorie des revenus fonciers de sources étrangères sous déduction d’un crédit d’impôt qui réduit considérablement le montant de l’impôt à payer en France (ou seront non imposables en France et seulement pris en compte pour le calcul de votre taux effectif d’impôt). En pratique, lorsque ces revenus subissent l’impôt en France, le taux de taxation est égal à la différence entre votre tranche marginale d’imposition et votre taux moyen.
D’autre part, ces revenus fonciers de sources étrangères ne subiront pas de prélèvements sociaux en France. Ce qui représente tout de même actuellement une économie « d’impôt » de 17,2%.
Notre Sélection de SCPI Européenne
Pierval Santé
Pierval Santé est une SCPI thématique qui investit dans le secteur de la santé et dont la stratégie d’investissement repose sur la diversité de ses acquisitions : murs d’établissements d’hébergement et de soins spécialisés dans les maladies neurodégénératives (Alzheimer, Parkinson, Sclérose en plaque,…), murs de cliniques MCO (Médecine Chirurgie Obstétrique), SSR (Soins de Suites et de Réadaptation) et PSY, des EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), des cabinets médicaux, des murs de pharmacies.
Cette SCPI offre une bonne diversification, tant sur le plan sectoriel que géographique, est investi sur une thématique porteuse qui devrait se montrer résiliente dans les années à venir.
Son rendement devrait par ailleurs connaître une certaine stabilité du fait de la typologie des actifs en portefeuille : de nombreux investissements sont réalisés dans le cadre de baux fermes consentis sur des durées longues.
Il est également à noter que la SCPI réalise une partie raisonnable de ses acquisitions en VEFA, ce qui lui permet de bénéficier de meilleurs rendements sans toutefois mettre en péril sa politique de distribution.
Rendement 2022 : 4,70% (nets de fiscalité étrangère)
Consultez le document d’informations clés : DIC_SCPI_PIERVAL_SANTE
Sofidy Europe Invest
SCPI Labélisée ISR et créée en 2021 par le groupe Sodify, qui est un acteur historique du marché des SCPI (société fondée en 1987). Il s’agit d’un véhicule diversifié et majoritairement investi hors de France. La SCPI a pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif (bureaux, murs de commerces, hôtellerie et loisirs, logistique, entrepôts, immobilier de santé…), situé principalement dans les grandes métropoles et à titre accessoire dans les autres villes de la même zone.
Cette stratégie lui permet aujourd’hui de disposer d’un patrimoine diversifié tant sur le plan sectoriel que géographique. Ce dernier est composé d’hôtels, de commerces de centre-ville et majoritairement de bureaux. Ces actifs étant répartis en Allemagne, au Pays-Bas, de 16,6% en Espagne, en Irlande et en Belgique.
Sur 2021, année de son lancement, Sofidy Europe Invest a distribué un dividende équivalent à un rendement annualisé (prorata temporis) de 4,56% nets de frais et de fiscalité étrangère. Sur 2022, le rendement était de 4,29% du fait des délais d’investissement liés au contexte actuel (effet temporaire qui devrait être rattrapé dès 2023).
Rendement 2022 : 4,29% (nets de fiscalité étrangère)
Consultez le document d’informations clés : DIC_SCPI_SOFIDY_EUROPE_INVEST
Corum XL
Cette SCPI a pour objectif de se constituer un patrimoine immobilier diversifié en zone euro et hors zone euro. Les acquisitions ont dans un premier temps été exclusivement réalisées en zone euro puis elle a entamé une diversification hors zone euro qui s’est au départ principalement concentré sur le UK mais qui concerne aujourd’hui également la Norvège et le Canada.
La capitalisation de la SCPI dépasse aujourd’hui les 1,6 milliard et son patrimoine est composé d’actif de bureau de bureaux (+70%), de commerces, de locaux d’activité, d’Hôtels, d’immobiliers de Santé et de bâtiments logistiques.
Même si son patrimoine est aujourd’hui très concentré sur le Royaume-Uni et la Pologne, cette SCPI offre une diversification géographique sur des pays comme la Norvège, la Belgique, les Pays-Bas, l’Italie, le Canada, ou encore l’Espagne.
La particularité de la SCPI est le choix de la société de gestion d’intégrer à son process de sélection des actifs les cycles immobiliers (dans le choix de la typologie d’actif) et le niveaux des devises locales lorsque les acquisitions sont effectuées hors zone euros (pour le choix des zones géographiques).
Cette stratégie permet au gérant d’envisager des rendements distribués attractifs, ainsi qu’une revalorisation significative du prix des parts à terme : sur une période de 10 ans, l’objectif est d’obtenir une distribution brute annuelle de 5% et une revalorisation moyenne des parts de 5%.
Le rendement a d’ailleurs été de 6,26% sur 2019 ; 5,66% en 2020 ; 5,84% sur 2021 et 5,97% sur 2022, ce qui correspond à un dividende de l’ordre de 4,80% nets de frais et de fiscalité étrangère.
Rendement distribué auquel s’est ajouté une revalorisation régulière des parts depuis le lancement de la SCPI.
Rendement 2022 : 4,80% (nets de fiscalité étrangère)
Consultez le document d’informations clés : DIC_SCPI_CORUM_XL
Eurovalys
Il s’agit d’une SCPI à capital variable gérée par le groupe Advenis (créée en 2005) qui investit depuis 2015 dans le secteur des bureaux en Allemagne. Pays qui jouit d’un dynamisme économique et d’une stabilité financière particulièrement attractifs pour les investisseurs.
Son marché immobilier, l’un des plus profond en Europe, continue d’attirer de nombreux capitaux étrangers grâce à des fondamentaux solides : un tissu d’entreprises dense et une économie décentralisée dans les 7 villes les plus importantes du pays. De plus, le marché de bureaux allemand se distingue par des locataires engagés sur des baux de long terme générant une régularité de revenus dans la durée et par des taux de vacance très faibles, en-deçà de 5 % dans la plupart des grandes villes allemandes, grâce à une demande locative très soutenue.
La SCPI détient à ce jour des actifs situés au cœur des 7 plus grandes métropoles allemandes, et offre une très belle régularité dans son rendement distribué. Rendement qui devrait connaitre une certaine stabilité car les locataires sont dans l’ensemble de premier choix et engagés sur des baux fermes d’une durée satisfaisante.
Rendement 2022 : 4,70% (nets de fiscalité étrangère)
Consultez le document d’informations clés : DIC_SCPI_EUROVALYS
Les risques liés aux SCPI disposant de revenus de sources étrangères
Ces solutions vous exposent à un risque de perte en capital (pas de garantie) ; à un risque de non-paiement des dividendes ; à un risque de liquidité du fait de la nature du sous-jacent immobilier ; aux risques liés à l’évolution des condition des marchés immobiliers et à la gestion discrétionnaire pratiquée par la société de gestion ; au risque lié à l’endettement utiliser pour certaine des acquisition plus spécifiquement au risque de taux (évolution des taux d’intérêt, Inflation,…) ; et à un risque de change sur les SCPI investissant hors zone euro.